Home / Азбука риэлтора / Новостройка или вторичка — что лучше?

Новостройка или вторичка — что лучше?

Практически перед каждым покупателем встает вопрос «Какую квартиру лучше купить — вторичку или новостройку?» К сожалению, однозначного ответа нет, поскольку многое зависит от личных приоритетов индивида.

Но для начала небольшой ликбез.

Что такое «вторичка»? На сленге профессиональных участников рынка недвижимости это квартира на вторичном рынке, т.е. жилое помещение, на которое уже оформлено право собственности.

На практике, часто путают фактическую и юридическую «новизну», забывая, что жилье может быть и абсолютно новым, но уже сменить собственника. Главным критерием здесь выступает вторичность владения, а не «состояние б/у».

Что такое «первичка»? Это строящиеся объекты или новостройки на первичном рынке, т.е. жилое помещение, которое не проходило государственную регистрацию права собственности.

Что лучше — новостройка или вторичное жилье?

Следуя древней мудрости, что любое сложное дело следует дробить на посильные части, также поступим и мы, рассмотрев возможные плюсы и минусы «вторички» и новостроек.

Что дешевле вторичка или новостройка?

В теории новое жилье должно стоить дороже, на практике — зачастую совсем наоборот. Происходит это по той причине, что инвесторам и застройщикам выгоднее продать квартиры до завершения этапа строительства дома (и инвестировать в новые проекты), а не после ввода его в эксплуатацию.

Поэтому, на каждой стадии строительства жилье существенно дорожает. Самая выгодная цена — на так называемой «стадии котлована», а самая дорогая — после ввода дома в эксплуатацию.
Состояние и ремонт

Принято считать, что у новостроек есть преимущество, так как дом новый. С теорией спорить всегда сложно, но на практике следует учитывать следующее: застройщик может экономить на материалах, а строительство идти «бешеными темпами», что непременно отразится на качестве оного.

Часто даже «старое жилье» нисколько не проигрывает по качеству строительных материалов новому. А внешний лоск через несколько лет потеряет свою привлекательность.

Редко, когда новостройки идут, что называется «под ключ» и обычно это «голые» бетонные стены, зато состояние коммуникаций (если это не явная халтура) лучше все-таки у них. В данном вопросе, возраст не является положительным фактором.

Следует учитывать вот какой момент. Покупатели заселяются в новый дом не сразу, а следовательно ремонтные работы (как у соседей, так и в квартале) могут затянуться на год-другой!
Риски и «чистота» сделки

У вторички более «долгая история», следовательно проверка должна быть более тщательной.

… НО!

Помимо юридических, у первички есть инвестиционные риски. Можно конечно предположить, что риски равнозначны, но … это не так.

Проверив юридическую чистоту жилья на вторичном рынке, вероятность появления «подводных камней» крайне невелика.

В то же время, даже если у застройщика с документацией все в полном порядке, никто не может быть застрахован от существенного изменения ситуации на рынке недвижимости и, как следствие, банкротства.

Не стоит забывать и про ипотеку. Мало того, что далеко не каждый банк выдаст ипотечный кредит на «виртуальную квартиру», есть немалый (особливо в нынешних реалиях) риск «платить за воздух».
Окружение и инфраструктура

Большим преимуществом квартир на вторичном рынке жилья, считаю возможность оценить инфраструктуру и окружение воочию. В любое время суток можно приехать в искомый район и посмотреть «что-где находится» и «кто-чем живет».

И, каков бы ни был объем ввода новых площадей — уже построенного всегда больше.

В то же время, применительно к новостройкам, даже опытному риэлтору зачастую сложно понять, что будет представлять собой новый квартал, какая часть обещанного будет выполнена и когда собственно сие произойдет?!?

В рекламных проспектах выглядит все красиво, а как будет в реальной жизни напрямую зависит от порядочности застройщика, а в отечественных реалиях «рассинхрон» — привычное дело.
Соседство

Часто любят упоминать такой фактор как «соседи» … насколько это важно?

С одной стороны, никто из продавцов не скажет, что рядом проживают «неблагополучные соседи», а покупающие новую жил. площадь люди, как правило, обладают определенным достатком.

С другой стороны, никто не может гарантировать, что новоявленный собственник нового жилья не сдаст его аналогичной публике.

Так что, по факту — 50/50!

Прописка также немаловажный фактор! По закону зарегистрироваться возможно только имея на руках свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру!

Подытоживая вышеизложенное, выскажу свое видение.

Окончательное решение следует принимать исходя из собственных приоритетов. Если квартира приобретается с инвестиционными целями «на будущее», отчаянно не хватает на «купить сейчас», а риски не страшат, то следует присмотреться к жилью на первичном рынке.

В то же время, с точки зрения готовой инфраструктуры и рисков, разумнее обратить внимание на поиск вариантов на вторичном рынке или на новостройки на последних стадиях строительства.