Зачем нужен риэлтор

Нужно ли заключать договор с риэлтором в обход агентства

Зачем нужен риэлтор

В этом случае мы взвешиваем несколько факторов:

  • гарантии, которые предоставляет физическое лицо против агентства недвижимости;
  • затраты;
  • условия оплаты;
  • эксклюзив, штрафы, пени.

Агентство недвижимости не может гарантировать «чистоту» сделки и отсутствие претензий 3-х лиц на покупаемую или продаваемую квартиру, как и любой юрист и нотариус. Тоже самое можно сказать о риэлторе.

При возникновении споров по жилью, в случае ошибок при его проверке, риэлторская контора выступает разве что свидетелем. Поэтому договор с ним больше защищает юридическое лицо, чем клиента. Отвечать зачастую риэлторской фирме, кроме уставного капитала в 10 тысяч рублей нечем, да и не будут они этого делать.

В итоге с гарантиями и рисками разобрались. Теперь про комиссию и условия оплаты. Большинство риэлторских компаний берут свою комиссию на этапе внесения аванса до регистрации сделки в Росреестре. С риэлтором же можно договориться, чтобы оплатить услуги после регистрации. Для него риск неоплаты, для покупателя и продавца — надежность и спокойный сон.

Размер комиссии агентства фиксирован либо процентной ставкой, либо фиксированной суммой, плюс оплата часто разделена на две части:
услуги агентства (реклама, и т.д.);
комиссия.

Эксклюзив подразумевает лишение продавца права обращаться в другие агентства за помощью в продаже жилья, а покупателя лишает возможности договориться с продавцом напрямую. Нужен ли договор с риэлтором при продаже квартиры, если он содержит условия «эксклюзива»? Конечно нет! Вы можете договориться с ним не включать этот пункт.

Что касается штрафных санкций со стороны риэлторской конторы, штрафов и пени за какие-либо нарушения договора, то мы уже разбирали, что эти действия незаконны!

Читайте статью, как вернуть аванс за квартиру и не платить штрафов

В итоге получается, что единственно, что вам грозит при подписании договора с риэлтором в обход агентства — он будет неэффективно работать над поставленной задачей.

Второй момент больше этический, ведь посредник, который обманывает свое агентство может обманывать и вас. С другой стороны, вам никогда не понять, что толкает маклера на подобные действия, причин может быть масса от ссоры с директором организации до недовольством последней выплатой зарплаты.. и, возможно, его стоит по-человечески понять.

Вы узнали, стоит ли заключать договор с риэлтором на продажу квартиры и как сделать так, чтобы ваша квартира попала в базу агентств вашего города.

Зачем нужен риэлтор

Цель посредника не только в том, чтобы подобрать подходящее жилье, но и в том, чтобы убедить клиента в том, что предлагаемый объект подходит. Вплоть до того, что для повышения привлекательности жилья соседей подкупают, чтобы не шумели определенное время. Лучше купить квартиру без посредников, чем нарваться на недобросовестного риэлтора. В случае с продажей квартиры все проще – квартира продана, деньги получены, переживать не из-за чего.

Даже не совсем добросовестный риэлтор сильно навредить продавцу не сможет (за исключением случаев совсем откровенного мошенничества)

При покупке, на объект стоит обратить самое пристальное внимание, так как в этой квартире предстоит жить еще много лет. Заниженная на 10-20% от среднерыночной цена должна настораживать

Недостатком самостоятельной покупки квартиры можно назвать большую длительность поиска подходящего объекта. Но может и повезти.

Не всегда базы риэлторов содержат уникальную информацию, эти же объекты выставляются в открытых источниках от имени хозяина квартиры. Если выйти на продавца напрямую не получается (например, сделка планируется по доверенности, так как собственник в отъезде), то также стоит задуматься: нет ли в сделке каких-либо мошеннических схем.

При покупке квартиры в ипотеку, дополнительно все нюансы проконтролирует банк, но рисковать все равно не стоит.

Подводные камни и риски при покупке квартиры без риэлтора

Самостоятельная покупка квартиры от застройщика в ипотеку обходится практически без проблем, можно даже сказать, что наличие риэлтора, при желании купить строящееся жилье, нецелесообразно. Банки выдают список аккредитованных объектов, останется только выбрать.

С самостоятельным выбором квартиры на вторичном рынке все немного сложнее. В интересах покупателя настоять на составлении предварительного договора купли-продажи (пока еще не готовы все документы и специалисты банка готовят окончательный договор).

Предварительный договор защитит от варианта, когда пока покупатель проводит за свой счет оценку и собирает все документы, требуемые кредитным учреждением, продавец ищет более выгодного покупателя.

На ранних стадиях (как только квартира выбрана окончательно) стоит оговорить ее точную цену, так как пока банк будет одобрять объект, а заемщик собирать документы, пройдет время, и окажется, что продавец повысил стоимость квартиры. Важными сведениями являются и сроки предоставления правоустанавливающих и технических документов, дата выселения продавца.

Банк проверяет сделку на юридическую чистоту, но и покупателю не стоит терять бдительности. В случае наличия в следке совершеннолетнего, потребуется согласие органов опеки и выделение несовершеннолетнему доли в другой квартире.

Хоть это и не проблема покупателя, но проследить, чтобы законы не нарушались, стоит. Так как при ущемлении прав несовершеннолетних сделка будет признана недействительной. Идеальный объект для покупки – квартира, которая не была много раз перепродана, по которой не совершались сделки последние 3 года, среди собственников нет несовершеннолетних, умерших, отбывающих заключение.

Бытует мнение, что если срок исковой давности – 3 года с момента сделки, прошел, то за потерю права собственности можно совершенно не волноваться, и страхование титула на больший срок не имеет смысла. Но это не так. Срок исковой давности считается не с момента совершения сделки, а с момента, как гражданин, права которого были нарушены, узнал об этом нарушении.

Случаи, когда заемщик семь лет выплачивает ипотеку, ужа давно не страхует титул, и попадает под судебную тяжбу о признании сделки недействительной, — реальность.

Аванс или задаток

Задаток передается после заключения договора купли-продажи, подтверждается передача денег подписанием соглашения о задатке и распиской в получении средств. Если договор купли-продажи на момент передачи денег не подписан, то средства считаются авансом, и в случае срыва сделки подлежат возврату продавцу. Это стоит помнить.

Если после заключения договора купли продажи, но до регистрации сделки, она срывается по вине покупателя, то задаток остается у продавца. Если же продавец передумал продавать квартиру по каким-либо причинам, то он обязан возместить покупателю сумму равную двум задаткам.

Самое главное для продавца – знать, что сделка считается заключенной только ПОСЛЕ государственной регистрации. Передавать продавцу аванс законодательство не запрещает, но при срыве сделки, соглашение о задатке теряет силу.

То есть, теоретически, продавец должен возместить двойную сумму задатка, но законодательство его к этому не обязывает

Поэтому оплате аванса или задатка стоит подходить со всей осторожностью. Обычно это сумма от 50 000 до 150 000 рублей, если продавец требует больше, стоит задуматься о его целях и добросовестности

Аналогичная ситуация с первоначальным взносом. Квартира перейдет в собственность продавца только после государственной регистрации, поэтому с первоначальным взносом лучше не торопиться.

В большинстве кредитных учреждений разработан механизм защиты интересов покупателя — аккредитив, ячейка. Но до сих пор есть банки (в регионах), где первоначальный взнос переводится на счет продавца (в назначении платежа прописываться по какой конкретно сделке, но вернуть деньги все равно проблематично), или того хуже, предаются перед подачей документов на регистрацию прямо в Регпалате, а подтверждается передача распиской.

Чтобы обезопасить себя, или хотя уменьшить риски, вносить или передавать деньги лучше как можно ближе к моменту государственной регистрации, когда уже все готово, и вероятность срыва сделки минимальна.

Вопросы риелтору

  1. Наличие государственной регистрации ИП или юридического лица. Просите предъявить ИНН, ОГРН, КПП, уставные документы и т.п. Заодно узнаете, сколько времени прошло с момента регистрации компании, или как давно работает частник на рынке. С агентом, который, работая в агентстве, неофициально занимается частной практикой и для этого привлекает возможности и мощности агентства лучше дела не иметь. Этот человек обманывает своего работодателя, нельзя быть уверенным в его добропорядочности.
  2. Если вы общаетесь с менеджером агентства, проверьте его полномочия на подписание документов от имени агентства. У него должна быть соответствующая доверенность.
  3. Уточните план работы по сделке и порядок взаимодействия.
  4. Выясните все нюансы выплаты комиссионного вознаграждения. Для этого возьмите договор об оказании услуг на дом и покажите его своему юристу, а затем еще раз переспросите каждый пункт у агента. С этим не должно быть неясностей.
  5. Спросите о наличии/отсутствии программы страхования профессиональной ответственности, членстве в объединениях, аттестатах. Если они есть, то это весомый аргумент в пользу данного агентства.

Как не подписывать договор с риэлторами и продать квартиру

При любом обращении к вам посредника или агентства недвижимости не передавайте им на руки оригиналы правоустанавливающих документов а квартиру — ни одного! Пусть берут выписку из ЕГРН, она покажет всю достоверную и актуальную информацию об объекте недвижимости! Для работы им этого больше, чем достаточно.

Вы можете заключить договор не предоставляя оригиналы документов и посредники не смогут вам ничего сказать против, т.к. им этот договор нужен больше, чем вам, т.к это гарантия получения комиссионных. Они будут надеяться, что документ удержит вас от самостоятельных действий.

По аналогии заключаете подобные договора со всеми агентствами в городе и используете их рекламные возможности и базы на 100%.

Если будут просить внести предоплату услуг — отказывайте, но при этом говорите, что согласны оплатить по факту перехода прав новому владельцу. Делаете невинный взгляд и все, вы же не отказываетесь платить и подписывать договор!

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры

Достаточно часто люди задаются вопросом, для чего нужен риэлтор при покупке квартиры. Риэлтора также называют брокером или маклером, что имеет один и тот же смысл — это посредник между продавцом и покупателем какого-либо недвижимого имущества. Не всем понятна его истинная роль, казалось бы, что там регулировать в их взаимоотношениях, продавец предложил, покупатель — согласился приобрести, и всё, сделка состоялась, зачем им третий?

Основные моменты, связанные с деятельностью риэлтора

Деятельность риэлтора неразрывно связана с достижением наиболее выгодных условий для его клиента. Условно все действия риэлтора можно разделить на:

  1. Вспомогательные: организация рекламы объекта, выставленного на продажу; осуществление поиска жилья, соответствующего запросам клиента; демонстрация продаваемого объекта недвижимости; непосредственное участие в сборе и оформлении всех необходимых справок и бумаг. Стоит отметить, что с подобного рода процедурой в силах справиться хоть как-то подготовленный человек, особых знаний и навыков не требуется. Проведённые работы и их результаты сильно скажутся на последующих этапах осуществления сделки.
  2. Основные: непосредственное участие в проведении сделок купли-продажи, заключение различного рода соглашений, осуществление переговоров с клиентами. Здесь уже без особой подготовки и профессиональных качеств в области законодательства не обойтись.

Каждый профессиональный риэлтор должен обладать способностями прогнозирования ситуации на рынке недвижимости и всегда держать её под контролем. В случае необходимости он должен дать дельный совет своему клиенту и лично предпринять требующиеся меры. Также риэлтор:

  • организовывает передачу аванса;
  • согласовывает сроки осуществления сделки купли-продажи;
  • обеспечивает проведение оценки юридической чистоты заключённого договора;
  • лично присутствует в момент проведения самой сделки.

Хороших квалифицированных риэлторов не так уж и много, поэтому объёмы работы каждого из них могут достигать таких масштабов, что справиться с ними зачастую бывает весьма сложно. Они проводят огромное количество сделок с абсолютно разными клиентами, и с каждым нужно согласовать любой сложности вопросы.

Бывают и такие ситуации, что сделки срываются, это в основном происходит по вине клиентов, ведь каждая сторона стремится получить для себя как можно большую выгоду, и их интересы в итоге расходятся.

Какой бы сложной и запутанной ситуация ни была, риэлтор всегда пытается выискать компромиссный путь решения проблемы, к большому сожалению, предложенные варианты не всегда устраивают обе стороны.

В каких случаях можно обратиться к риэлтору?

Да, в работе профессионального риэлтора зачастую таится много тонкостей, которые на первый взгляд бывают даже незаметны обычному среднестатистическому жителю страны. Он всегда придёт на помощь в следующих ситуациях:

  1. При возникновении сомнений по поводу оценки квартиры. Многие задаются вопросом: какая оценка будет наиболее выгодной и честной, и какова цена на рынке недвижимого имущества в настоящий момент.
  2. Неосведомлённость по поводу того, где можно размещать рекламные объявления о продаваемой недвижимости.
  3. При появлении вопросов о возможных сроках продажи недвижимости;
  4. Существуют вопросы, связанные с желанием понизить стоимость приобретаемого объекта.

В современном мире в огромных красочных офисах риэлтерских агентств с их приветливыми и вечно улыбающимися менеджерами бывает очень трудно распознать профессионального, надёжного и честного риэлтора. Исключительно по внешнему облику этого сделать вообще невозможно

Поэтому стоит обратить внимание на отзывы о компании и её сотрудниках в частности, возможно, это и поможет сделать правильный выбор

Риэлтор при покупке квартиры должен её проверить

Главная задача риэлтора при покупке квартиры всё-таки обеспечить проверку юридической чистоты квартиры, а не все эти сопровождения при просмотре и рассказ историй про то, какой он специалист. Мы согласны с тем, что для получения таких гарантий от риэлтора можно заплатить ему 200 т. рублей. Хотя можно проверить квартиру за 30 т. рублей. Значительная ведь экономия, не так ли?

При этом, как мы уже говорили, проверить чистоту квартиры можно и самостоятельно. И, можем с уверенностью сказать, что сложность этой процедуры сильно преувеличена. И нет абсолютной гарантии, что ваш риэлтор при покупке квартиры выполнит свои обязанности, особенно если найден он был случайно. Но и давно знакомый риэлтор или риэлтор с репутацией может не выполнить свои обязанности, а деньги, которые стоят на кону, легко могут привести его к преступлению. Но не будем вас пугать, ведь такие случаи редки. Но бывают.

Вообще вопрос доверия к риэлтору один из самых главных, а судя по количеству профессиональных психологов среди них, то вопрос скорее стоит не о доверии, а о «втирании» в доверие. А если вы обращаетесь в большое агентство недвижимости, то там все риэлторы проходят специальные курсы и тренинги о том, как влиять на клиента. Честно говоря, очень сложно неподготовленному и не ожидающему профессионального «нападения» человеку устоять перед таким напором. Давление оказывают в агентствах максимальное, а всё только ради того, чтобы получить свои комиссионные. И договор пытаются заключить на полгода и более, чтобы точно вы от них не сбежали. При этом такие посредники одновременно убеждают вас в том, что они обладают техникой быстрых продаж. Явная нестыковка, но вы этого не заметите, и подпишите кабальный для вас договор, потому как при досрочном расторжении вам придётся выплатить агентству неустойку.

Нами риэлторы рассматриваются как ненужное звено. Посудите сами, что при покупке квартиры вы всё равно должны сами её смотреть и оценивать, исходя из личных, может быть даже и неизвестных посреднику, представлений. Часто риэлтор при покупке жилья может даже сбить вас с истинного пути, слишком напирая и расхваливая район, вводя вас в заблуждение. Район, конечно, на цену влияет, но завтра у вас под окнами может пройти восьмиполосная трасса и тогда стоимость вашей квартиры упадёт, а комфортного проживания и вовсе не будет (см. ул. Зеленоградская).

Итак, нужен ли вам всё-таки риэлтор при покупке квартиры? Мы не видим ни одного варианта, где нужен бы был посредник. Выбирайте простой вариант квартиры, которая не перепродавалась, а приватизировалась, где все владельцы в ней же и прописаны. Самостоятельно проверив квартиру вы будете полностью гарантированны от всяческих разбирательств в дальнейшем.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector