ГК РФ 7. Продажа недвижимости

Комментарий к статье 558 ГК РФ

1. Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в местах лишения свободы). В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилое помещение, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Чтобы избежать подобных ситуаций, был установлен перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении приведенного условия договор считается незаключенным.

2. В п. 2 комментируемой статьи речь идет о том, что государственной регистрации подлежит сам договор купли-продажи жилого помещения. Положения п. 2 комментируемой статьи, предусматривающего возможность купли-продажи части жилого дома или квартиры, противоречат общим положениям права собственности, поскольку могут продаваться только доли в праве общей собственности на жилой дом или квартиру, но не их части.

Комментарий к статье 548 ГК РФ

1. Положения ГК РФ могут применяться также при регулировании порядка заключения, изменения, исполнения и расторжения иных договоров, связанных с поставкой тепловой энергии, газом, нефтью и другими товарами, которые могут передаваться через линейные объекты (линии электропередачи, линии связи, трубопроводы). Так, например, согласно ст. 18 ФЗ от 31.03.99 N 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» поставки газа проводятся на основании договоров между поставщиками и потребителями независимо от форм собственности в соответствии с гражданским законодательством и утвержденными Правительством РФ правилами поставок газа и правилами пользования газом в Российской Федерации, а также иными нормативными правовыми актами, изданными во исполнение данного закона.

Преимущественное право на заключение договоров поставки газа имеют его покупатели для государственных или муниципальных нужд, коммунально-бытовых и социальных нужд граждан, а также его покупатели, в отношении которых продлеваются действующие договоры поставки газа.

2. Судебная практика:
— Обзор практики рассмотрения Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа споров, связанных с применением законодательства об энергоснабжении (2009-2010 годы) (рекомендован к практическому применению постановлением Президиума ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.12.2010 N 8);
— постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17.10.2014 N Ф10-3298/14 по делу N А36-733/2014;
— постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 07АП-8449/14;
— постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 N Ф04-9715/14 по делу N А27-19660/2013;
— постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 N Ф04-9323/14 по делу N А70-12778/2013;
— постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 N Ф06-15461/13 по делу N А65-21239/2013;
— постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.10.2014 N Ф07-6950/14 по делу N А56-71817/2013;
— постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.10.2014 N Ф07-8170/14 по делу N А56-62397/2013;
— постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2009 N 12АП-5911/2009;
— постановление ФАС Уральского округа от 29.11.2011 N Ф09-10594/10 по делу N А60-13699/2010;)
— постановление ФАС Центрального округа от 21.02.2008 N А35-785/07-С23 (Ф10-311/08);
— постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2011 N 18АП-9850/11;
— постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011 N 18АП-5335/11;
— постановление ФАС Поволжского округа от 26.01.2012 N Ф06-11586/11 по делу N А65-2725/2011.

Комментарий к Ст. 549 ГК РФ

1. Особенности договора. Квалифицирующим признаком данного вида договора купли-продажи является его предмет — недвижимое имущество, за исключением особенностей, установленных для продажи предприятия (см. § 8 настоящей главы).

2. Нормы, устанавливающие специальное регулирование для продажи земельных участков, содержатся в земельном законодательстве.

Специальный закон.

Земельный кодекс Российской Федерации (ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Объектом купли-продажи могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

— устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

— ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

— ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Комментарий к статье 550 Гражданского Кодекса РФ

1. Из всех способов заключения договора в простой письменной форме, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к продаже недвижимости выбран один. Такой договор заключается в виде подписываемого сторонами одного документа с обязательным изложением в нем существенных условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Следовательно, соглашение об изменении или расторжении договора продажи недвижимости по общему правилу также должно иметь форму подписываемого сторонами единого документа.

Эта форма тем более должна быть соблюдена, если стороны непосредственно в договоре предусмотрели порядок изменения договора, аналогичный порядку его заключения (см. Постановление ФАС Московского округа от 31.01.2000 по делу N КГ-А40/26-00; Долженко А.Н., Резников В.Б., Хохлова Н.Н. Судебная практика по гражданским делам. М., 2001. С. 538 — 540).

2. До введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость для договоров, предусмотренных ст. 550 ГК, сохраняли силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК. В связи с тем что Закон о регистрации прав на недвижимость вступил в силу с 31.01.98, ст. 7 Вводного закона свое действие утратила. На практике это означает, что начиная с указанной даты стороны договора продажи недвижимости вправе не придавать ему нотариальную форму. После 31.01.98 такая форма может быть избрана только по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК).

Все сказанное в полной мере относится к купле-продаже земельных участков. В частности, ст. 4 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» признан утратившим силу Закон РФ от 23.12.92 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», который предусматривал нотариальную форму для ряда сделок с земельными участками.

3. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Исключением являются договор продажи жилых помещений (ст. 558 ГК) и договор продажи предприятия (ст. 560 ГК). Последние подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).

Так, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, и пени за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал.

Апелляционная инстанция с решением суда не согласилась. Поскольку сумма основного долга была ответчиком погашена, она удовлетворила исковые требования о взыскании с общества пени, сославшись на следующее: ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости, за исключением продажи предприятия и жилого помещения. Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи. Следовательно, договор купли-продажи помещения считается заключенным с момента его подписания (п. 1 ст. 433 ГК), а не с момента государственной регистрации (п. 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости).

4. Комментируемая статья содержит специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, отличающиеся от общих, предусмотренных п. 1 ст. 162 ГК. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет применение к нему последствий недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 162, ст. ст. 166 — 168 ГК).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector