Глава 34. Аренда ст.ст. 606 — 670

Краткое содержание

1. Есть нежилое помещение с арендаторами. Я собственник. Заключен срочный договор аренды на срок 11 мес. Могу ли я выселить их без причины до истечения срока договора?

1.1. Нужно смотреть условия договора, что бы вам точно ответить.

1.2. Нет, не можете. Обычно условия расторжения договора аренды в одностороннем порядке прописываются в договоре. Если их нет, то действуют нормы Гражданского кодекса, которые в числе оснований называют неоднократную задержку внесения арендной платы, порчу помещения, использование его не по назначению. Если в договоре указана возможность расторгнуть договор без причин, арендатор может обжаловать договор в этой части в суде.
Но, я так понимаю, поскольку Вы задаете свой вопрос здесь, договор не содержит никаких указаний на возможность выселения арендатора без причин. Значит, действуют нормы ГК.

2. Между Индивидуальным предпринимателем и ООО заключен договор аренды нежилого помещения, который зарегистрирован в органе регистрации, так как заключен на срок более года. Теперь необходимо внести изменения в данный договор в части оплаты за аренду, теперь помещение будет передано в безвозмездное пользование.

2.1. Делаете доп. соглашение и регистрируете в Росреестре.

2.2. Здравствуйте! Необходимо составить дополнительное соглашение к договору аренды.

3. Арендую нежилое помещение для офиса, срок аренды до 30.04.19, за последний месяц я заплатила при заключении договора. Мой вопрос — при намерении продлить договор-это будет новый договор или дополнительное соглашение? И как с оплатой-не платить за апрель а потом плачу за май и последний месяц аренды? Я физ. лицо.

3.1. Добрый день!
Надо ознакомиться с самим договором аренды. Там эти моменты прописаны.

3.2. В договоре может быть это и не прописано, пообщайтесь с арендодателем найдите компромисс, и пропишите все моменты в новом договоре, если же их нет в старом.

4. Собственник нежилого помещения хочет делать ремонт канализационного стока и в связи с этим хочет досрочно расторгнуть с арендатором долгосрочный договор аренды. Что нужно, в этом случае делать арендатору-просить предоставить экспертное заключение о необходимости ремонта, замены канализационного стояка, составить доп. Соглашение о сроках и времени проведения работ?

4.1. Здравствуйте! Если арендатор не согласен на расторжение договора раньше истечение срока — он вправе потребовать от арендодателя предоставления всех документов, подтверждающих необходимость ремонта стояка немедленно.

4.2. Здравствуйте, Ирина.
Дать аргументированный и обоснованный ответ без ознакомления с условиями Договора аренды не представляется возможным.

5. Договор аренды нежилого помещения был заключен на 5 лет. Срок аренды заканчивается, но в договоре прописана пролонгация. Все условия хотим оставить, только уменьшить срок аренды до 3 лет. Можно доп. соглашением, к существующему договору, откорректировать срок? Или нужно перезаключить новый договор на срок 3 года?

5.1. Действующий договор скорее всего прошёл гос. регистрацию (требование закона для сделок с недвижимостью). Любые изменения, дополнения к договору должны совершаться в той же форме что и сам договор. В этом случае для Вас проще оформить дополнительное соглашение в части срока действия договора аренды и зарегистрировать его. Чтобы заключить новый, придется расторгнуть имеющийся, а потом подписывать новый. При этом все шаги — опять же через гос. регистрацию.
Есть вариант обойтись без регистрации: заключить новый договор на 11 месяцев с условием о ежегодной пролонгации. Но «старый» договор все равно расторгнуть надо (т.к. в нем пролонгация как Вы написали) и зарегистрировать это соответственно. Будут вопросы — пишите, звоните.

6. Договор аренды нежилого помещения заключен на срок менее года с ип. Дата расторжения 10 марта. Но 2 марта арендодатель заключает договор заключает договор с крупным сетевым магазином. Насколько это правомерно?

6.1. Здравствуйте! Неправомерно, поскольку предыдущий договор аренды не был расторгнут на тот момент. Но нужно смотреть условия второго договора, возможно, передача помещения предусматривалась 11 марта.

7. Заключен договор аренды нежилого помещения между ИП (арендатор) и ООО. Срок договора — на 5 лет. Прошел 1 год, арендодатель решил продать помещение. Регистрировать договор отказывается, заявляет о расторжении договора. Какие в этом случае права у арендатора? Может ли арендатор требовать компенсацию за произведенный ремонт в помещении, так как сделал затраты в расчете на эксплуатацию в течение 5 лет?

7.1. Добрый день!
А вы ремонт с согласия арендодателя делали?

Необходимые документы

Договора аренды регистрируются в Федеральной Регистрационной Службе, которую часто называют просто Росрегистрация. Для процедуры регистрации необходимы следующие документы:

  1. Сам договор, обычно в 2 экземплярах (по числу сторон), для договора, составленного в простой письменной форме – минимум 2 оригинала, в нотариальной письменной – 1 оригинал и минимум 1 заверенная копия, а также все необходимые приложения.
  2. Заявление от одной или обеих сторон о государственной регистрации договора. Может подаваться непосредственно стороной или нотариусом (если договор нотариально заверенный).
  3. Если заявитель является физическим лицом – оригинал документа, удостоверяющего его личность, если юридическим – удостоверяющего личность представителя.
  4. Если от имени одной из/обеих сторон выступает представитель – документ-подтверждение его полномочий в качестве представителя.
  5. Документ, подтверждающий право представителя подписывать договор аренды. Требуется для заявителя – физического лица, если от его имени действует представитель, для юридического – если представитель не является руководителем и не имеет права действовать без доверенности.
  6. Для юридического лица — учредительные документы. Документы о государственной регистрации, могут быть как представлены юридическим лицом самостоятельно, так и запрошены Росрегистрацией в порядке межведомственного взаимодействия.
  7. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
  8. Кадастровый паспорт объекта недвижимости или заменяющий его документ, выданный в период до 1.03.2008 г.

Другие документы, предусмотренные законодательством для особых случаев (например, собственником объекта аренды является несовершеннолетнее/недееспособное физическое лицо, лицо, состоящее в браке, или юридическое лицо – специальный субъект гражданского права; объект является залоговым имуществом) и позволяющие проверить законность сделки. Их перечень лучше для каждого конкретного случая уточнять у юристов.

Сопутствующие риски

Собственник может пострадать, если подпишет арендное соглашение с недобросовестным арендодателем.

Среди самых распространенных рисков, которым могут быть подвергнуты владельцы имущества следующие:

Порча имуществавскрытие факта осуществления незаконной деятельностью на территории собственника
 Невыплата причитающегося вознаграждениякража имеющегося в помещении оборудования, мебели, техники и т.д.

Чтобы минимизировать подобные риски необходимо включать в договор пункт, определяющие неустойку за подобные действия владельца имущества.

Обязанности сторон

Такими как:

 Обязанности арендаторапредоставить имущество, обозначенное в субарендном соглашение в полном объеме и в состоянии описанном, в договоре в момент его подписания или после осуществления государственной регистрации. Арендатор не должен препятствовать субарендатору в осуществлении его прав, полученных по субарендному контракту
  Обязанности субарендаторагражданин, являющийся субарендатором по договору обязан в оговоренные сроки вносить арендную плату в полном размере и методом, установленным договором. Относиться к имуществу арендатора бережно, выполнять обязательства, прописанные в субарендном соглашении (проведение ремонта, поддержание определенного технического состояния и т.д.)

На что следует обратить внимание

При подписании субарендного соглашения на передачу имущества третьим лицам, необходимо обратить внимание на следующее:

 Законные обоснования для распоряжения имуществом
документы на право собственности, договор аренды и т.д.
 Срок заключения субаренды
важно проконтролировать, чтобы действие субарендного соглашения не превышало срок арендного договора
 Соответствие передаваемого имущества
в реальности описанному в пункте «Предмет договора»

Об арендной плате

Наиболее распространенными вариантами определения стоимости аренды являются:

 Цена за квадратный метр площадисуществующая в населенном пункте такса умножается на количество метров, которые собственник передает в пользование арендатору по арендной договоренности и соответственно через него субарендатору
 Фиксированная суммачаще всего подобный метод применяется при передаче в аренду жилых помещений. Хозяин квартиры определяет стоимость найма жилья в месяц и утверждает ее до окончания срока действия соглашения

Обязательным условием грамотного арендного или субарендного соглашения является указание в самом документе пункта о величине арендной платы.

Срок действия субарендных договоренностей ограничен только действием арендного соглашения.

Поэтому при заключении договора поднайма особое внимание стоит уделять именно этому вопросу

Что это такое

Например, у некого гражданина Иванова имеется в собственности 3 жилые квартиры в новостройках без ремонта и 2 коммерческих помещения.

После подписания всех необходимых бумаг и соблюдения необходимых юридических тонкостей Сидоров в счет арендной платы выполнил необходимые ремонтно-строительные работы в арендуемых помещениях.

В итоге:

  • Иванов проживает в собственном жилье, получает ежемесячное вознаграждение, а его собственность приобрела улучшенный товарный вид благодаря проведенному ремонту;
  • Сидоров имеет свой офис, по адресу которого он может зарегистрироваться как юридическое лицо, а также ежемесячные и ежедневные прибыли от сдачи квартир и нежилого помещения.

Такое юридическое действие на юридическом языке именуются заключением сделки субаренды.

На практике же каждая из сторон несет определенные риски:

  1. Досрочное расторжение договора.
  2. Неправильное оформление документации (например, отсутствие обязательной государственной регистрации и занесение данных в базу ЕГРП).
  3. Порча имущества и т.д.

Гражданский кодекс

В случае если при заключении в договор поднайма не были внесены какие-либо существенные изменения или иное не предусмотрено законом, к нему применяются те же правила и требования, что и к договору аренды.

Гражданский Кодекс Российской Федерации на основании статьи №610 и №615 определяет срок действия договора следующим образом:

 Длительность партнерства по договору поднаймаопределяются по взаимному соглашению, и прописывается отдельным пунктом
 Если срок действия не указанто договор считается бессрочным в рамках действия договора аренды, то есть сроком окончания поднайма является срок окончания найма имущества собственника
Для досрочного расторжения договорных обязательствнеобходимо своевременно уведомить своего партнера (за 1 месяц)
Срок действия договора может быть прекращен экстреннов случае обнаружения факта использования имущества собственника не в соответствии с условиями поднайма

Практическое решение вопроса

Глава 34. Аренда ст.ст. 606 - 670Глава 34. Аренда ст.ст. 606 - 670Глава 34. Аренда ст.ст. 606 - 670

В некоторых случаях это осознанное решение собственника недвижимости или иного имущества, а в других — просто невнимательность при подписании типового документа об аренде.

Рассмотрим оба варианта.

  В первом случае арендодатель сознательно дает право своему партнеру в дальнейшем при возникшей необходимости передать все арендованное имущество или только его часть в пользование и управление третьему лицутакая схема является рискованной, так как арендатор, получивший возможность передавать чужую собственность в поднаем в момент подписания договора аренды, уже не должен будет уведомлять об этом собственника, спрашивать дополнительное разрешение или советоваться по кандидатуре будущего субарендатора
 При невнимательном отношении к содержанию подписываемого договора аренды, собственник может попасть в неприятную ситуациюего имущество доверенное конкретному выбранному партнеру (арендатору) может быть передано третьему лицу, не отвечающему стандартам собственника к нанимателям

Оптимальным вариантом для безопасности владельца имущества и прозрачности всех сделок с его имуществом является подписание дополнительного соглашения к договору аренды.

Глава 34. Аренда ст.ст. 606 - 670Глава 34. Аренда ст.ст. 606 - 670

В таком случае субаренда может быть заключена на неопределенный срок или ограничиваться определенными временными рамками.

Видео: в каких случаях можно отказаться от договора аренды

Как составить

Изначально стороны оговаривают все свои пожелания относительно сделки, с их учетом разрабатывается текст договора. Обычно эта работа поручается юристам, предварительный вариант договора изучается сторонами, представляющими их интересы юристами, при необходимости вносятся изменения.

При разработке и анализе текста договора важно не только учесть интересы и пожелания сторон, но и включить в него все обязательные пункты. Особенно существенно это в отношении подлежащих государственной регистрации договоров, отсутствие обязательных пунктов и существенных условий может быть основанием для отказа в приеме на регистрацию или возвращения договора на доработку

Независимо от статуса сторон и срока действия договор, заключенный в устной форме, не содержащий определения и описания предмета договора (помещения), реквизитов сторон и их подписей, указанной цены сделки, не имеет законной силы (не считается заключенным).

Обычно в договоре аренды нежилого помещения содержатся:

  • реквизиты сторон (указываются дважды, в начале и в конце документа);
  • подробное описание предмета сделки с указанием правоустанавливающих документов на него, существенной для идентификации информации (адрес здания и местоположение помещения в нем, площадь, назначение);
  • порядок передачи объекта;
  • права и обязанности сторон (содержание данного пункта может варьироваться весьма существенно, поскольку наряду с правами и обязанностями, автоматически возникающими при заключении договора аренды, в нем оговариваются моменты, касающиеся оплаты коммунальных услуг, ремонта, благоустройства территории, прочие условия, о которых стороны сочли нужным договориться);
  • вид целевого использования помещения;
  • срок действия договора;
  • финансовые вопросы – стоимость услуги аренды, график платежей (может оговариваться внесение арендной платы в форме, отличной от денежной);
  • форс-мажорные обстоятельства, ответственность сторон, условия досрочного расторжения.

Обычно договор составляется с приложениями. Наиболее распространенными приложениями являются:

  • правоустанавливающие (подтверждающие право собственности на помещение, право сдавать его в аренду) документы;
  • кадастровый паспорт помещения или выдержка (экспликация) из паспорта здания.

За основу можно взять один из типовых образцов соответствующего договора, они доступны для изучения и свободного скачивания в Интернете. Существуют также программы-шаблоны для составления договоров.

Если предусматривается аренда с последующим переходом к арендатору прав собственности на помещение, договор составляется в форме, аналогичной договору купли-продажи.

При составлении договора, подлежащего регистрации, необходимо определить, какая из сторон будет ею заниматься, нести регистрационные расходы, обязательства сторон по предоставлению нужных документов и порядок их предоставления. Все эти моменты отражаются в договоре.

Особенности государственной регистрации

В момент подачи в Росрегистрацию договор регистрируется в книге учета входящих документов.

Заключаемый договор проверяется на законность.

Производится экспертиза предоставленных документов на предмет подлинности и проверяется достоверность указанных в них данных, получение необходимых для этой цели дополнительных сведений входит в обязанности государственного регистратора.

Размер государственной регистрационной пошлины составляет 1000 руб. для физических лиц, 15 000 для юридических, если заявления подаются обеими сторонами, они уплачивают пошлину в равных долях.

Регистрация договора производится в срок не более месяца с момента подачи договора и других необходимых документов. Результатом процедуры регистрации является внесение соответствующих сведений об объекте недвижимости в ЕГРН и выдача сторонам договоров с регистрационной печатью и надписью.

Если необходима государственная регистрация договора, юристы рекомендуют сторонам воздерживаться от реализации прав и обязанностей (использование помещения, внесение арендной платы) до момента его регистрации.

Стороны участники

Стороны такого договора именуются арендодателем и арендатором. Любые субъекты гражданского права — юридические лица, ИП, физические лица при условии их дееспособности — могут выступать в этом качестве.

Для физических и юридических лиц различается сумма государственной пошлины за регистрационные услуги, а также набор документов, необходимых для регистрации.

Некоторые виды договоров и договора об аренде некоторых видов имущества могут заключаться только специальными субъектами, способными нести необходимую ответственность – государственными и муниципальными образованиями. Также в роли арендодателя может выступать государство, при этом возникает дополнительная ответственность сторон.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector