Бизнес на аренде и субаренде

Система налогообложения

Бизнес на аренде и субаренде

Если вы хотите сделать всё по закону и оформляете аренду официально, вы будете обязаны выплачивать налоги со своего дохода. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбирать из нескольких предложений:

  • Общий режим налогообложения. В таком случае арендодатель обязан выплачивать 13 % своего дохода, собирать подтверждающие справки о том, что расчёты проведены верно.
  • Упрощённая система налогообложения. Здесь налоговый взнос рассчитывается на основе дохода, но в среднем он составляет около 6 % от общей суммы дохода.
  • Патентная система налогообложения. В этом случае определённой процентной ставки нет. Платить налоги вовсе не нужно, но необходимо будет купить патент, который стоит довольно-таки дорого. Стоимость патента в каждом регионе разная. Дополнительно при такой системе необходимо делать взносы в налоговые фонды.

Пытаясь снизить процент налоговых отчислений некоторые жильцы прописывают в договоре сумму за плату аренды ниже настоящей, но этот способ является незаконным. Подробнее о всех возможных системах налогообложения собственнику расскажут в агентстве, и обязательно помогут выбрать самый выгодный вариант.

Портрет идеального арендатора квартиры

Прежде всего, желательно, чтобы арендатор был ответственный, пунктуальный в оплате, аккуратный при проживании в квартире и с имуществом арендодателя.

Арендодателю будет совсем хорошо, если жалоб от соседей на арендатора не будет вообще, идеально, если они не заметят подмены, хотя подобное вряд ли возможно:)

Если арендатор не будет устраивать «потопов», не шуметь, особенно по ночам и не водить к себе в гости невесть кого.

В порядке вещей, когда арендатор не захламляет квартиру и не портит мебель и бытовую технику, которая сдается в аренду наравне с помещением.

Вовремя выплачиваемая арендная плата за съем квартиры — основной показатель надежности и положительного портрета арендатора.

Где искать идеального арендатора квартиры

Согласно практике, чаще всего идеальными арендаторами могут стать семейные пары или семьи с детьми. Обычно они настроены на долгие отношения и, следовательно. долгосрочную аренду квартиры.

Вторая категория претендентов в надежные арендаторы, это офисный работники со стабильным заработком, которые приехали в Хабаровск на обучение, а затем остались здесь работать.

Арендаторы из «группы риска»

К таким арендаторам могут относиться приезжие граждане из республик бывшего СНГ, которые устраиваются на неквалифицированную работу. Либо ребята из Китая, которые любят скученный образ проживания.

К тому же могут появиться проблемы, когда вы однажды обнаружите не одного-двух арендаторов, а пять или даже десять, о которых речи при сдаче в аренду квартиры не шло.

Но этот взгляд не однозначный, я уверен, что среди этого типа арендаторов есть и хорошие и ответственные люди, встреча с которыми лишь дело случая.

Процесс продажи квартиры с арендатором

Как грамотно провести продажу квартиры, сданной в аренду?

Продажа квартиры с арендатором, согласно закону — не возбраняется, в этом случае, новый хозяин квартиры становится арендодателем. Однако, как вы, наверное, уже знаете, быстрая и дорогая продажа квартиры имеет высокие шансы только если объект никем не заселен.

Что делать собственнику?

Необходимо расторгнуть договор аренды квартиры и после выселения арендатора выставить ее на продажу. Конечно, арендатор будет от этого не в восторге, т. к. возникает необходимость быстро найти себе новое съемное жилье.

Да и продажа квартиры с арендатором, пройдет быстрее без наличия самого арендатора. Бывают, конечно, исключения, например, если вы найдете инвестора, который имеет цель купить квартиру под аренду и согласится, а может даже обрадуется, что вы оставляете ему порядочных, платежеспособных арендаторов:)

А почему бы и нет?

По каким основаниям расторгнуть договор аренды

Естественно, что продажа квартиры, сданной в аренду пойдет быстрее если найти причины выселения арендатора. Вот несколько из них (чаще всего это несоблюдение пунктов договора аренды):

  • не производит ремонт, если эта обязанность была возложена на арендатора, согласно договора;
  • не платит арендную плату, в течение 2 месяцев (если срок установлен — ежемесячно);
  • пользуется имуществом, находящимся в квартире, не по прямому назначению (например, варит пельмени в электрическом чайнике);
  • приводит имущество арендодателя к существенному износу (например, мебель и бытовая техника изнашивается быстрее чем обычно из-за небрежного обращения и т. д.).
  • прямое указание условий расторжения в договоре. Но это относится к случаю, при котором если знал бы где упасть, подстелил бы соломки.

Т.е. эти условия, например, возможность расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае продажи квартиры, должны быть предусмотрены заранее.

Если заранее не прописали подобный пункт в договоре — продать квартиру с арендатором надо по-мирному, договорившись с ним.

И последнее основание — наличие только устной договоренности. Если собственник сдал квартиру в аренду, не подписывая никакого договора (что сейчас редкость), то он может в любое время выселить арендатора.

Хотя и в этом случае, необходимо мирно договориться.

Но затягивать с переговорами тоже не стоит. Обычный срок, который дается на освобождение квартиры, которую занимает арендатор — 1 месяц. За это время можно подыскать себе новое жилье.

Ошибки при продаже квартиры с арендатором

Не надо продавать квартиру, не сообщив об этом арендатору. Если в США подобные операции с недвижимостью норма, т. к. там арендатор защищен, то в России все как всегда, через N-ное место.

Новый собственник может прийти и поставить условие об освобождение квартиры в три дня, либо существенно изменить условия договора аренды, например, повысить арендную плату и т. д. Что повлечет за собой ненужные разборки или даже криминальные последствия.

Как организовать показы при продаже квартиры, сданной в аренду

Так или иначе, пока вы будете договариваться с арендатором или уже договорились на освобождение квартиры в течение 1-2 месяцев, показывать квартиру потенциальным покупателям надо. В этом случае, не доверяйте показы арендатору.

Почему, ведь он все равно проживает в квартире и ему только дверь открыть? Поверьте, перекладывание ваших обязанностей по продаже квартиры на арендатора аукнется вам упущенными выгодными покупателями. А вы помните, что хотели продать подороже?

Если квартиру будет показывать арендатор, то он может снизить ценность квартиры в глазах потенциальных покупателей: рассказать, что зимой в квартире холодно, шумные соседи, сырость и прочее. И это так, не со зла, просто ему помотали нервы поиски нового жилья.

Поэтому, занимаясь продажей квартиры, сданной в аренду, вам надо самим лично присутствовать на показах квартиры, предварительно обговорив время с арендатором.

И последнее, не перегибайте палку, даже если вам очень необходимо срочно продать квартиру с арендатором. Договаривайтесь о досрочном выселении мирно.

Не редки случаи, когда арендаторы добивались проживания в арендованной квартире до окончания срока действия договора через суд.

Сегодня мы рассмотрели, как продать квартиру с арендатором, сданной в аренду до окончания срока аренды. Вы знаете все возможные обстоятельства и теперь будете действовать правильно.

Успехов вам!

Законные основания и нюансы аренды

Порядок сдачи квартиры в аренду человеку регулируется 35 главой Гражданского кодекса «Наём жилого помещения», а организации – §4 главы 34 «Аренда зданий и сооружений». Договор найма и договор аренды различны как по структуре, так и по условиям, но цель у них одна – извлечение выгоды. И очень полезно знать возможные нюансы, чтобы не попасть в неприятную историю.

Арендодатель может столкнуться со множеством проблем, например с такими, как:

  • задержка платежей по аренде или вовсе их отсутствие;
  • мошеннические действия арендатора, например, арендовав у вас квартиру, он отдаёт её в аренду другому человеку, или даже нескольким;
  • арендатор портит интерьер, мебель или технику в квартире.

Этого негатива можно не опасаться, если грамотно заключить договор аренды (или договор найма), где прописать сроки и суммы внесения платежей, размер неустойки за задержку оплаты, запрещение субаренды (или поднайма) с указанием штрафа за нарушение этого пункта.

Перед сдачей желательно составить опись квартиры, где указать её состояние, перечень и состояние бытовой техники и мебели. Технику и мебель можно предусмотрительно оценить, чтобы взыскать стоимость испорченного имущества.

Чтобы не допустить долгов по коммунальным платежам, лучше оплачивать их самостоятельно, а суммы включать в ежемесячные платежи. Для этого в договоре нужно предусмотреть условие о том, что в арендный платёж входит фиксированная сумма и дополнительно стоимость коммунальных услуг, состоящая из данных, содержащихся в квитанции и из показаний счётчиков.

Конечно, в договоре нужно не забыть указать о том, кто оплачивает и производит косметический и капитальный ремонт. По умолчанию косметический ремонт осуществляется арендаторами, а капитальный арендодателями.

Каждый арендодатель, конечно, хочет выгодно сдать квартиру в аренду. Повысить цену аренды можно, например, сделав дизайнерский косметический ремонт или перепланировку посовременнее, такая уж точно долго пустовать не будет.

Бизнес на аренде и субаренде  Чтобы найти арендаторов, можно обратиться к риелторам, которые подыщут вам клиентов и оформят все бумаги. Можно обойтись и собственными силами, разместив объявления на многочисленных сайтах, в газетах или на досках объявлений. Объявления с фотографиями удостаиваются большего внимания, нежели простые текстовые. Выигрышнее смотрятся фотографии, сделанные в солнечный день с правильных ракурсов, и не на телефон мобильного с камерой в 2 мегапикселя, а на профессиональный.

В объявлении уделите внимание месторасположению квартиры, видам из окна, меблировку, близость к объектам инфраструктуры (магазинам, детским учреждениям, автостоянкам).

Некоторые арендодатели опасаются сдавать в аренду квартиру семье с детьми, хотя именно такие семьи заинтересованы в длительной аренде, поэтому платежи вносят исправно и следят за состоянием квартиры. Хотя, бывают и исключения из правил. В любом случае перед тем, как сдать в аренду квартиру, обговорите все условия договора аренды.

Шаг первый

Первая ступень представляет из себя подготовительный этап, всё что от вас здесь требуется – это исследовать рынок.

Перед тем, как выставлять объявление в сеть, или обращаться в агентство, нужно изучить какие уже имеются предложения, что арендодатели указывают в объявлении, просмотреть предложения потенциальных конкурентов. Проштудируйте известные сайты объявлений. Изучите их структуру, подачу текста, какие существуют цены

Стоит обратить внимание на то, от чего зависит ценник (район, наличие мебели, ремонта и т. д.)

Стоит обратить внимание на то, что цена аренды будет зависеть не только от красивого ремонта. На стоимость влияют и такие факторы как: район (чем ближе к центру, тем, соответственно, дороже), наличие рядом различной инфраструктуры (развлекательные центры, магазины, детские сады и т. д.), транспортная доступность, соседи, состояние квартиры, площадь и многие другие. Проведя данное исследование, вы уже сможете примерно прикинуть стоимость своего помещения.

Шаг девятый

Это самый приятный момент для собственника и неприятный для квартиросъёмщика – предоплата. Здесь всё просто: сумма обговаривается заранее, поэтому никаких сложностей произойти не должно. Все финансовые операции желательно записывать и ставить подписи обоих сторон, чтобы избежать недопонимания в будущем. Заведите специальную тетрадь для этих целей, где вы будете писать сумму и подписываться под тем, что её получили, а арендатор за то, что передал вам её. Не забывайте указывать число. Имея такую тетрадь, вы и ваш жилец будете уверенны, что никаких вопросов по финансовой части не возникнет, каждый раз можно заглянуть в записи и проверить наличие платежа.

Шаг второй

Суть этого этапа в подготовке квартиры к сдаче. В любом случае придётся делать хотя бы мелкий косметический ремонт, чтобы придать квартире презентабельный вид.

  • Первоначально нужно избавиться от всякого хлама в квартире, который явно не пригодится будущим квартиросъёмщикам. Разные тумбочки в стиле «советского союза» явно не придадут квартире привлекательный вид. Желательно сделать интерьер максимально современным, «бабушкины варианты» сегодня не котируются.
  • Квартира обязательно должна быть оснащена всей необходимой мелкой бытовой техникой и мебелью. Конечно, некоторые арендодатели предлагают и немеблированные варианты, но такое помещение вряд ли будет пользоваться большим спросом, и арендная плата у них гораздо ниже.
  • Перед сдачей квартиры нужно заплатить все имеющиеся (если они есть) долги за коммунальные платежи, убрать личные вещи.
  • Обязательно проверьте состояние проводки, сантехники, бытовых приборов и т. д. Если случится какая-то экстренная ситуация, связанная с неисправностью того или иного прибора, который уже был в квартире, разбираться с последствиями придётся вам. Особенно будет неприятно, если от неисправной проводки пострадает дорогостоящая техника квартиросъёмщика, стоимость которой придётся возмещать вам.

Перед сдачей квартиры желательно её застраховать (неважно легально или нет вы собираетесь оформлять аренду), так вы обезопасите себя от возможных рисков и затрат в будущем. При страховании имущества нужно учесть любые возможные неприятности: пожар, потоп, взрыв и т

д. Если аренда оформляется официально, страховка — это обязательный пункт, но в таком случае страховой взнос будет немного выше.

Какая квартира будет пользоваться спросом

Конечно же, не каждое помещение будет интересно для потенциальных жильцов. Для того, чтобы квартира пользовалась большим спросом и начала приносить доход, она должна соответствовать некоторым требованиям:

Один из основных факторов – это расположение квартиры. Естественно, помещения, расположенные ближе к центру пользуются большим спросом и имеют гораздо большую стоимость. К фактору расположения относится не только район города, но и общее расположение жилплощади. Сюда входят следующие моменты: солнечная сторона, этаж, угловая квартира или нет и т. д

Конечно же, квартиросъёмщики обращают внимание на красивый и современный ремонт. Даже если квартира очень чистая и аккуратная, помещение с евроремонтом будет пользоваться гораздо большим спросом, и арендная плата в таком случае будет на порядок выше

Мобилизованность. Квартиры с мебелью и бытовой техникой больше интересны потенциальным арендаторам. В квартире как минимум должны быть: холодильник, газовая плита, телевизор, диван, кровать, стол и т. п.

Как найти идеального арендатора квартиры

В процессе поиска арендаторов необходимо соблюдать нехитрые правила, которые повысят вероятность достижения вашей цели.

Правило №1

Всегда заключайте договор аренды квартиры

Договор об аренде, должен включать в себя опись, имущества в квартире предназначенной для сдачи в аренду.

Не следует забывать о применении акта приема-передачи и составление расписок о получении денег. Даже если вы сдаете квартиру через агентство недвижимости, не поленитесь почитать договор и добавить необходимые, по вашему мнению пункты.

У каждой квартиры, предназначенной для сдачи в аренду есть свои нюансы и агент может учесть ни все.

Если вы платите налоги от сдачи в аренду квартиры, то не лишним будет заверить договор аренды у нотариуса и тогда, в случае разногласий с арендатором вы будете защищены.

Правило №2

Пользоваться более опытными посредниками

Если вы только начинаете заниматься сдачей в аренду квартиры, то не лишним будет поручить поиск арендаторов и проведение с ними переговоров агентству недвижимости.

У агентов больше опыта по умолчанию, они уже по устоявшимся признакам определяют добросовестных арендаторов, либо делают это с большей вероятностью, чем тот, кто занялся сдачей квартиры в аренду впервые.

Второй плюс — это обработка шквала звонков и просмотров квартиры, которые зачастую не всегда оказываются результативные.

На этапе звонков по аренде квартиры будет много желающих поторговаться, да и просто отнять ваше время.

А кажущиеся реальными потенциальные арендаторы могут просто не захотеть снимать вашу квартиру, в результате вы попусту потратили свое время на дорогу и ожидание.

С другой стороны, если вы будете без причин отказывать людям, желающим арендовать квартиру, то есть вероятность упустить «своего» арендатора.

Правило №3

Позиционирование в общении

Общаясь с потенциальным арендатором необходимо быть дружелюбными, но не переходить при этом границ. Некая официальность так же должна присутствовать. Она вам необходима, чтобы ввести четкие правила при сдаче в аренду квартиры.

Например, определить сколько раз в месяц и когда вы будете наносить визиты в квартиру. Обычно, это делается с предварительным звонком и обязательно в присутствии арендатора.

Минусы близкого «дружественного» общения с арендатором могут обернуться просьбами отсрочить плату и вылиться в хронические недоплаты за аренду квартиры.

Вам, как арендодателю, это ни к чему, однако и слишком официально вести себя тоже не надо — крайности здесь не работают:)

Сегодня мы составили портрет идеального арендатора, а ваши арендаторы уже давно составили ваш. Шучу:) Как может показаться, на первый взгляд, сдача в аренду квартиры некая заморока, но посмотрите сколько выгод, не видите? Тогда статья «Плюсы сдачи в аренду квартиры» вам в помощь.

Успехов вам!

Кто сдаёт в аренду жильё

Фразу «хочу сдать квартиру в аренду» можно услышать от совершенно разных людей, имеющих в собственности две квартиры или больше, а может и единственную. Условно людей, предоставляющих квартиры в аренду, можно разделить на три категории:

  • арендодатели, для которых сдача жилья – единственный выход для своего содержания. Например, пенсионеры или инвалиды, получающие мизерные пособия и пенсии. Зачастую их постоянным местом жительства являются дачи, а квартира – источник существования; 
  • люди, для которых сдаваемая квартира – жильё не единственное. Например, квартира перешла по наследству, или была подарена, или приобретена для подрастающего чада. Сдача в аренду для них – дополнительный источник дохода; 
  • бизнесмены, которые покупают жилые помещения специально, чтобы сдавать их в наём. Обычно у таких людей в собственности несколько помещений, приносящих стабильный немалый доход.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector