Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть

Дополнительная ответственность

В случае выявления незаконной перепланировки квартиры ответственность не ограничивается только штрафами.

Также для нарушителя возможны следующие последствия:

  1. Инспектор в обязательном порядке выносит предписание о согласовании перепланировки или приведении помещения в изначальный вид (в зависимости от законности произведенных работ).
  2. Если перепланировка привела к порче общедомового имущества или соседской жилплощади, то причиненный ущерб заинтересованные лица взыщут с нарушителя через суд.

Вид ответственности напрямую зависит от того, насколько законными являются произведенные манипуляции с жильем и причинили ли они дополнительный вред имуществу окружающих. Одни виды работ нельзя производить ни при каких условиях, а другие являются вполне допустимыми.

Какие работы можно производить, а какие нельзя?

Перечни разрешенных и запрещенных работ содержит пп. 1.7.1–1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

В числе запрещенных работ:

  • снижение прочности несущих стен и перекрытий, их демонтаж (разрушение) или несоразмерное увеличение нагрузки на них;
  • нарушение противопожарных правил;
  • нарушение работы инженерных систем (демонтаж вентиляционного короба, например);
  • разрушение, ухудшение внешнего вида фасадов.

Действия, которые являются допустимыми:

  • перенос и разборка перегородок, дверных проемов;
  • разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
  • устройство дополнительных кухонь и санузлов;
  • расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
  • ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
  • устройство или переоборудование существующих тамбуров.

ВАЖНО! Даже если работы входят в список разрешенных, по закону требуется их предварительное согласование с местной администрацией

Ответственность за незаконную перепланировку квартиры в 2018 году

Чтобы лучше понимать суть вопроса, следует разобраться в значении некоторых понятий.

Итак, незаконной перепланировкой квартиры является снос стен, устройство новых стен, устройство дверных, оконных проемов и прочие действия, которые приводят к изменению жилого сооружения. В некоторых случаях изменения могут нанеси вред всей жилой конструкции. Поэтому такие действия должны обязательно согласовываться в госорганах. В результате проверки служащими госаппарата изменений, которые были проведены, перепланировка может быть разрешена или запрещена.

Владелец жилья, выполнивший переустройство своей жилплощади без согласования, подвергается административной ответственности. В случаях, когда перепланировка была выполнена без нарушения требований, собственник жилья в 2018 году отделается штрафом. Но если строительные действия будут способствовать разрушению здания, в результате чего могут травмироваться и погибнуть люди, закон накажет нарушителя достаточно строго.

Все юридические последствия перепланировки жилплощади без разрешения госорганов отображены в Жилищном кодексе РФ (гл. 4, ст. 29) и делятся они на четыре вида:

  1. Штраф. Это самый мягкий и умеренный вариант наказания за нарушение закона.
  2. Требование убрать незаконно выполненное сооружение и привести в первоначальное состояние жилье. Такое требование нельзя отнести к наказанию, если не считать, что затраты на восстановление прежнего вида квартиры, как правило, гораздо превышают размеры штрафов.
  3. Наказание за злостное неподчинение и регулярные нарушения. Здесь подразумевается или отказ собственника жилья ликвидировать незаконное возведение стен (их снос), либо действия, отражающие игнорирование владельцем жилья замечаний. Как происходит наказание не подчинившегося законным требованиям жильца дома? Его могут выселить.
  4. Уголовная ответственность. Такое наказание ожидает собственника жилья за перепланировку, которая может повлечь разрушение стен здания и нанесение ущерба жильцам дома.

Порядок назначения наказания за перепланировку без разрешения

Как и любое другое административное наказание, назначение штрафа за незаконную перепланировку квартиры подчиняется определенной процедуре.

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

Административный порядок реализуется следующим образом:

  1. В жилищную инспекцию населенного пункта поступает обращение, в котором отражается факт проведения незаконной перепланировки. Написать такую жалобу может как заинтересованный сосед, так и управляющая компания или товарищество собственников жилья.
  2. На основании жалобы проводится внеплановая проверка помещения сотрудником местной жилищной инспекции. Она включает визуальный осмотр и сравнение текущей планировки с техническими документами БТИ.
  3. По итогам проверки инспектор оформляет акт, в котором излагает фактические обстоятельства.
  4. На основании результатов проверки инспекция составляет протокол и постановление об административном правонарушении. В последнем и будет обозначен штраф. Помимо назначения штрафа за перепланировку квартиры выдадут предписание об устранении нарушений.
  5. После получения постановления нарушителю дается 10 дней на его обжалование у вышестоящего лица или в суде.

Если перепланировку осуществили арендаторы, наниматели или другие пользователи квартиры, ответственность несет номинальный собственник жилья, который указан в документах на квартиру.

Установленный порядок не всегда реализуется без нарушений со стороны органов власти, что дает собственникам возможность избежать наказания. Далее рассмотрим самые яркие случаи из судебной практики.

Инструкция и основные документы

Перепланированное помещение, факт изменений в котором не был узаконен вовремя, может быть признано после продажи товаром с ненадлежащим качеством на основании:

  • Закона о защите прав потребителей № 2300–1 (ст. 19);
  • Гражданского кодекса (ст. 477).

В результате продавца могут привлечь не только к административной ответственности, но суд обяжет его оплатить расходы покупателю на переезд и возместить ему моральный ущерб.

Если уже продана перепланированная квартира новому собственнику понадобится предъявить следующие документы для узаконивания изменений:

  • гражданский паспорт свой и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • договор купли-продажи;
  • квитанцию об уплате пошлины для проведения регистрации жилья на нового собственника;
  • акт приема-передачи помещения.

Когда предполагается продажа жилья с незаконной перепланировкой, то во избежание признания сделки недействительной необходимо провести согласование изменений руководствуясь ст. 25–29 ЖК.

Собственнику необходимо:

  1. Обратиться в БТИ за выпиской из кадастрового паспорта, где должны быть указаны все проведенные изменения. Также необходимо получить справку о технических характеристиках квартиры и копию кадастрового паспорта.
  2. С документами следует обратиться в районный отдел градостроительства и архитектуры для вызова архитектора. Специалист должен составить проект и эскиз изменений, которые уже имеются. Данный проект необходимо согласовать с пожарниками, в ЖЭУ и СЭС, у местных властей.
  3. Если контролирующие инстанции одобрять изменения, необходимо заплатить штраф, потому что перепланировка не была ранее узаконена владельцем.
  4. Затем следует получить разрешение у главного архитектора и вызвать специалиста из БТИ, который обязан осмотреть помещение и составить новую техническую документацию. Корректировки должны быть внесены в план помещения и кадастровый паспорт, из которых потребуются новые выписки с учетом внесенных изменений.
  5. Далее можно совершать сделку купли-продажи обычным образом. Для заключения сделки у нотариуса дополнительно потребуется:
    • договор купли-продажи;
    • разрешение других собственников помещения, если таковые имеются;
    • согласие органа опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетний;
    • выписка из домовой книги, где должна содержаться информация о наличии или отсутствии прописанных в помещении;
    • справка о состоянии лицевого счета.
  6. После нотариального оформления документов необходимо провести регистрацию в ФУГРЦ, где спустя месяц, новый собственник получит свидетельство о регистрации.

Зачем это нужно

Продавцам, которые не оформили документы по согласованию вовремя, чаще всего приходится снижать стоимость жилья. Но перед продажей стоит поинтересоваться, нужно ли узаконивать перепланировку. В другом случае необходимо знать, как продавать квартиру при отсутствии согласования.

По закону перепланировкой называются любые изменения в первоначальном плане, они могут быть 2 видов:

ЗаконныеНа них не требуются особые разрешения или требуются.

Они связаны со встраиванием, ликвидацией, незначительным перемещением:

  • батарей;
  • розеток;
  • встроенных шкафов;
  • газовой плиты;
  • полотенцесушителей;
  • сантехники;
  • другого.

Если владелец решил застеклить лоджию, снести ненесущую перегородку между ванной и туалетом, то изменения считаются незначительными, а значит вносить корректировки в документы на квартиру необязательно.

Но если будут снесены перегородки между комнатами, независимо от того, несущие они или нет, то изменится план помещения (количество комнат), значит, придется согласовывать действия в соответствующих инстанциях. В других случаях изменения можно назвать законными, если владелец получил на них разрешение.

НезаконныеНа них не было получено разрешение. Согласование не удалось узаконить, потому что были проведены изменения, которые запрещены законодательными нормами.

Например, владелец:

  • перенес батареи отопления на застекленный балкон;
  • смонтировал теплый пол, используя систему отопления и водоснабжения;
  • построил камин в квартире, расположенной в панельном доме;
  • расположил кухню и санузел под или над жилой комнатой;
  • объединил кухню, где находится газовое оборудование и комнату;
  • оборудовал в несущих стенах арки, ниши, проемы.

Если изменение в жилом помещении неузаконенно, то при продаже оно должно быть устранено. В другом случае бывший или новый собственник обязан провести согласование. Если это не будет сделано, то при очередной проверке квартиры Жилинспекцией владельцу придется уплатить штраф, а затем все равно провести согласование перепланировки.

Когда проверяющие выявляют масштабные изменения, которые нельзя узаконить, то владельца обязывают вернуть помещение к первоначальному виду. Кроме того, продать квартиру с незаконной перепланировкой достаточно сложно, потребуется оформлять техпаспорт, а в нем все изменения обязательно зафиксируются.

В любом случае претензии контролирующих органов будут направлены к новому владельцу, даже если он получил квартиру по наследству, а перепланировка была проведена много лет назад.

Как узаконить

Согласование перепланировочных работ должно проводиться до внесения изменений в параметры объекта.

Алгоритм действий правообладателя выглядит следующим образом:

  • нужно получить согласие каждого владельца квартиры;
  • заказывается проект перепланировки – его может выдать только экспертная организация, состоящая в СРО проектировщиков;
  • на основании проекта оформляется техзаключение – этот документ должен оценить фактическое состояние несущих элементов МКД и пределы допустимых нагрузок (техзаключение требуется не во всех регионах страны);
  • проект передается на согласование в муниципальные ведомства, а после завершения работ оформляется акт приемочной комиссии;
  • чтобы зафиксировать обновленные характеристики квартиры, для обследования приглашается кадастровый инженер – этот специалист выдаст технический план;
  • на заключительной стадии согласования, собственник квартиры обращается в Росреестр или МФЦ – будет проведен кадастровый учет изменений после перепланировки, а правообладатель получит выписку из ЕГРН.

Соответственно, если эксперты или муниципальные органы откажут в согласовании или выдаче проекта, проведение работ будет являться нарушением закона.

Закон допускает возможность узаконить фактически проведенную перепланировку, однако такая процедура предусматривает дополнительные сложности. Собственник должен заказать проект и техзаключение, однако эксперт может сделать вывод о превышении максимально допустимых нагрузок на несущие элементы МКД. В этом случае муниципалитет откажет в узаконивании перепланировки, а такое решение можно оспорить в суде.

Особые случаи

При измененных конструкциях в квартире следует учитывать ряд моментов:

  1. Ипотечная квартира до уплаты долга является залоговым имуществом. Следовательно, никаких переделок быть не должно. Допустим, заемщик уверен в своем финансовом состоянии и снес стену. При обнаружении кредитным инспектором нарушения (он может прийти в любое время для проверки на основании договора) банк может навстречу и не пойти, а потребовать единовременную выплату всего долга с процентами и неустойку.
  2. Не всегда возможно вернуть первоначальный вид стены в силу небезопасности работ по восстановлению. Например, расторопный хозяин создал в несущей стене арку. Бывает, что работы по закладке проема нанесут еще больший вред основной конструкции. В таком случае приглашаются проектировщики для решения вопроса иным путем (создание дополнительных опорных систем). Все расходы по проекту, а они немалые, ложатся на плечи собственника.
  3. Покупка незаконно переделанной квартиры. Цены на такое жилье ниже (до 30%), поэтому спрос на них не снижается. Редко, но бывает, что покупатель не догадывается о наличии незаконной перепланировки. Здесь идентично дарению и наследованию все обязательства по узакониванию несет новый собственник. Можно попытаться возместить полученные в этой связи финансовые потери с продавца путем обращения в суд.

Чаще всего незаконная перепланировка квартиры выявляется в моменты, когда жилье становиться объектом сделок по его распоряжению. Но не всегда. Инициатором проверки жилья жилищным инспектором могут выступить и другие собственники близлежащих квартир, озабоченные вопросом, не повлияет ли на общую конструкцию дома затеянный соседями ремонт.

Комментарии

Со скольки можно сдавать на права

Многие подростки и молодые люди рано начинают обучаться водить автомобиль. Бываю случаи, когда страстные автолюбители самостоятельно приучают сына или дочку к рулю. Тогда возникает…

43

27 апреля 2017

Приватизация земельного участка

Приватизацией называется процесс передачи государственной, муниципальной собственности в частные руки( статья 1 ФЗ№ 178 от 21. 12. 2001). Позволяет гражданам РФ воспользоваться законным правом…

261

2 апреля 2018

Прекращение уголовного дела

Свои права нужно знать,  для того чтобы быть в состоянии их отстаивать. Все страхи и сомнения отступают в свете знаний. Даже если случилось так,…

422

6 декабря 2017

Как не платить за капитальный ремонт многоквартирного дома

Совсем недавно в квитанциях на оплату коммунальных услуг появился новый пункт «за капитальный ремонт». Денежные средства перечисляются на счёт управляющей компании и используются для…

24 марта 2017

Штраф за парковку на газоне

Оставляя автомобиль на газоне, с большой долей вероятности можно получить штраф. Однако ни один нормативный документ не дает определение понятию «газон». Прямой ответственности за…

12

28 марта 2017

Особенности и сроки оплаты больничного листа

Больничный лист подразумевает определенный, установленный законом срок компенсации. Специалисты сообщают, какие сроки оплаты больничного листа продиктованы нормативными актами, и в каких случаях возможны какие-либо…

21 марта 2018

Порядок привлечения к ответственности

Выявление случаев незаконной перепланировки может происходить по нескольким направлениям. Прежде всего, такие случаи могут выявлять соседи и жильцы других квартир в МКД. Куда жаловаться, если собственник другой квартиры отказывается предоставить для ознакомления согласованные документы на выполнение строительных работ? В этом случае можно использовать следующие варианты защиты интересов:

  • обратиться в учреждения Государственного жилищного надзора или в жилищную инспекцию – данные органы уполномочены на составлении протоколов о незаконной перепланировке;
  • подать обращение в прокуратуру – по факту жалобы будет проведена проверка на предмет соответствия закону;
  • обратиться с иском в суд о возмещении имущественного ущерба и взыскания компенсации морального вреда.

Скачать образец жалобы в жилищную инспекцию на незаконную перепланировку

Скачать образец жалобы в прокуратуру на незаконную перепланировку

Скачать образец искового заявления на возмещение имущественного вреда

При проведении проверок будет устанавливаться наличие согласованного проекта. Кроме того, проверка будет направлена на подтверждение соответствия проекта и фактически выполненным работам. Любое несогласованное отступление от проекта также повлечет ответственность.

Протокол составляется непосредственно на месте нарушения. Если нужно проверить в муниципальных ведомствах, имеется ли согласование проекта, составление протокола может откладываться на срок не более 2 суток. После оформления протокола в окончательной форме, он вручается нарушителю.

Рассмотрение дела по ст. 7.21 КоАП РФ проходит не позднее 15 суток с момента составления протокола. Выделим общие правила, по которым происходит процедура привлечения к ответственности:

  • наказание последует только за самовольную перепланировку в квартире, расположенной в МКД – если жилой дом состоит только из одной квартиры, санкции не назначаются;
  • единственной мерой воздействия, которую можно применить к нарушителю, является штраф – его сумма составит от 2000 до 2500 руб.;
  • взыскание и уплата штрафа не освобождает нарушителя от возмещения ущерба – для этого предъявляется гражданский иск.

Если незаконную перепланировку провел наниматель или арендатор помещения, дополнительной мерой ответственности может являться расторжение договора найма или аренды. Для квартир, предоставленных на условиях соцнайма, проведение любых строительных работ допускается только после разрешения от собственника МКД или нанимателя. Если жилое помещение было повреждено, договор соцнайма может быть расторгнут в принудительном порядке с выселением граждан.

Назначенный штраф гражданин обязан уплатить в течение 60 дней. Если указанный срок нарушен, взыскание будет проводиться в принудительном порядке по линии ФССП. Если с нарушителя был взыскан имущественный ущерб, либо возложена обязанность восстановить исходное состояние объекта,  исполнение будет проходить в сроки, указанные в судебном акте.

В судебной практике по данному составу КоАП РФ присутствует спорный вопрос – подлежит ли административной ответственности нарушитель, если перепланировка проводилась в нежилом помещении МКД.

Статья 7.21 КоАП РФ позволяет назначить санкции только для владельцев жилья. Если аналогичное нарушение допустит арендатор, по ст. 7.21 КоАП РФ его не смогут привлечь к ответственности.

Однако может быть предъявлен гражданский иск для расторжения договора или принудительного изъятия объекта из собственности. Одновременно с нарушителя в судебном порядке будет взыскан имущественный ущерб.

Обращение в суд

Для того чтобы узаконить самовольную перепланировку помещения, необходимо обратиться в суд.

Исковое заявление

Если иск будет составлен с нарушением этих требований, то это может стать основанием для отказа в его рассмотрении.

Документ должен содержать в себе сведения:

 Об истцеи об ответчике
  О третьих лицахкоторые могут участвовать в процессе
 Сведения о помещении
  • адрес, по которому находится;
  • реквизиты документа, который подтверждает право собственности;
  • период, когда была произведена перепланировка;
  • если работы выполняла нанятая бригада, то нужно указать сведения о ней, а также контактную информацию;
  • если же собственник производил работы самостоятельно, то необходимо указать какими навыками он обладает;
  • если работы производила специализированная организация, то нужно указать сведения о ней
 Причины, по которым собственник не смог получить разрешениена проведение работ от специалистов жилищного отдела
 Реквизиты заключения Роспотребнадзорао том, что сделанные работы не противоречат требованиям
 Реквизиты заключения Госпожарнадзорао том, что сделанная перепланировка не нарушает требований пожарной безопасности
 Реквизиты заключения независимой экспертизыо том, что помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, так как это не нарушает требований действующего законодательства к данной категории жилья
 Просьба истца сохранить переустроенное помещение в таком состоянииздесь же нужно указать, что именно изменилось после проведения перепланировки
  Список документовкоторые истец прикладывает к иску для подтверждения изложенных сведений
 Дата составления документаи подпись истца

Жалоба

Закон не обязывает граждан подавать заявление в строгой форме, но оно должно быть только письменным и обязательно подписано заявителем. Анонимные жалобы не рассматриваются.

В ней указывается следующая информация:

 Полное наименование организациикуда подаётся жалоба
 Данныезаявителя
 Уведомление о томчто сосед сделал незаконную перепланировку, что негативно сказалось на помещении заявителя
 Какие именно изменения произошли с квартирой заявителяпосле проведения соседом работ
 Если заявитель обращался в специализированные компании для проведения экспертизы нанесённого урона своему жильюто необходимо приложить копии заключений этих компаний
 Последствия, к которым могут привестисделанные в соседнем помещении изменения
 Просьба заявителяотреагировать на его жалобу
 Дата и подписьсоставления документа

Инспекторам даётся 30 календарных дней на рассмотрение жалобы. Ответ они должны в письменном виде прислать заявителю. Способ, которым стоит направить ответ, заявитель сам указывает в жалобе.

Частные случаи незаконной перепланировки

Существуют отдельные ситуации, которые не касаются каждого обращающегося гражданина, но иногда встречаются на практике. Поэтому их также нужно рассмотреть.

Если узаконить уже нельзя?

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть

Иногда собственник получает требование со стороны Жилищной инспекции вернуть помещение в прежний вид.

Однако, подобные действия не всегда возможны и в некоторых случаях небезопасны для хозяина квартиры и его соседей. Если, скажем, затронута несущая стена.

При такой ситуации, хозяин жилья будет обязан обратиться в фирму, специализирующуюся на вопросах создания отдельных проектов и восстановлению проблемного жилья.

Это дорогостоящая процедура, оплата которой будет возложена на нарушившего закон собственника помещения.

Если сделана в ипотечной квартире?

Все ипотечные договоры содержат информацию о полном запрете на проведение работ по перепланировке.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть

Если изменения были произведены, тогда следует помнить о следующих фактах:

  • ремонтные работы, не согласованные с банком, повлекут расторжение страхового договора по жилому имуществу;
  • сотрудник банковской организации может в любой день посетить залоговую квартиру и проверить целостность стен и прочих элементов ипотечной квартиры, поскольку этот пункт прописан в заключенном ранее договоре;
  • если сотрудники банковской организации узнают о внесенных изменениях, тогда последствия могут быть различными, иногда связанными с расторжением договора по ипотечному жилью, а если сообщение поступить в Жилищную инспекцию, тогда ко всему прочему добавится штраф.

Узаконить несанкционированное действие

Сделать это необходимо через суд.

Получить разрешение

Только после того как вы выиграете процесс, получите судебное разрешение, можно оставить перепланировку и зарегистрировать её в БТИ, отразив в техническом паспорте и получив специальное разрешение.

Необходимые действия:

 Сбор документовпервым делом нужно подготовить: 
  • новый технический и кадастровый паспорта;
  • заключение СЭС о соблюдении норм при перепланировке(в письменном виде);
  • проект квартиры с внесёнными изменениями (составляется специальными проектно-техническими организациями)
 Собрав пакет документов, нужно отправиться в районную администрациюобратиться в специальный архитектурный отдел и официально оповестить их о проведённой перепланировке
 Получить разрешение на узаконение через районный суддля этого соберите: 
  1. Подтверждение владения квартирой.
  2. Заключение СЭС.
  3. Технический паспорт жилища.
  4. Утверждённый проект помещения.
 Далее после положительного исхода судебного процессавам необходимо вновь оформить новый технический паспорт
 Следующим действие станет внесение изменений в кадастровый учёта также оформление нового кадастрового паспорта на квартиру. Сначала необходимо оплатить назначенную государством госпошлину в размере 200 рублей. После этого в Кадастровую палату следует принести: 
  • паспорт гражданина РФ;
  • решение суда, а также заключение СЭС;
  • полученный технический паспорт;
  • квитанцию об успешной оплате.

Назначается определённый день, в который уполномоченный сотрудник посетит вашу квартиру, осмотрит перепланировку, зарегистрирует необходимые документы. После вам остаётся приехать и забрать кадастровый паспорт

 Для тех, кто как-либо манипулировал с площадью квартиры, дополнительно необходимо оформить новое свидетельство о владении данным жилищемдля этого обратитесь в Регистрационную палату, при этом обязательно предоставьте новый технический, а также кадастровый паспорта, и напишите специальное заявление на получение такого свидетельства

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения естьПродажа квартиры с неузаконенной перепланировкой можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения естьПродажа квартиры с неузаконенной перепланировкой можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения естьПродажа квартиры с неузаконенной перепланировкой можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения естьПродажа квартиры с неузаконенной перепланировкой можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения естьПродажа квартиры с неузаконенной перепланировкой можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения естьПродажа квартиры с неузаконенной перепланировкой можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector