Кадастровая стоимость недвижимости что это такое и зачем это нужно владельцу квартиры

Когда применима рыночная цена объекта

Кадастровая стоимость недвижимости что это такое и зачем это нужно владельцу квартиры

Основой рыночной или свободной цены являются спрос и предложение на рынке недвижимости. Установить цену приказным порядком невозможно, цифры могут увеличиваться или снижаться в зависимости от конъюнктуры момента. Участники сделок ориентируются на рыночную оценку при оформлении купли-продажи, мены, аренды, дарения, наследования и проч. Учет свободных расценок на жилье широко применим на практике, но существует кроме того государственная оценка, основанная на ряде критериев.

Заключая сделку по недвижимости, стороны ставят подпись под документом при полном согласии с условиями договора. Если цена не устроит покупателя, то сделка не состоится. В первую очередь учитывается дата постройки здания, комфортность объекта и район расположения. Имеет значение этаж квартиры, наличие лифта и внутренний ремонт. Многие факторы значительно влияют на рыночную стоимость, которую запрашивает продавец.

Стороны сделки могут заказать независимую экспертизу, которая предоставит ориентировочную стоимость объекта недвижимости. Учтя все существующие показатели, собственник получает рекомендуемую цену своего владения. Нельзя забывать, что полученная экспертная оценка действительна на момент обращения, когда готовится сделка. По прошествии времени, цена может кардинально измениться в сторону повышения или снижения.

Кадастровая стоимость определяется таким же образом, как рыночная оценка. Учитываются многие факторы, расчет ведется сотрудниками государственной кадастровой организации. Разница между двумя оценками состоит в том, что кадастр не учитывает субъективных признаков недвижимости. Например, не берется в расчет фактор ремонта, престижность района и подобные оценки.

Кадастровая стоимость и налог на недвижимость

Сейчас налог на недвижимое имущество частично рассчитывается на основании кадастровой стоимости, определенной на 2014 год. Если данный показатель был рассчитан раньше, и повторная оценка не осуществлялась, то налоговая выплата высчитывается, как и ранее, исходя только из инвентаризационной стоимости. Полностью перейти на новые правила расчета планируется к 2020 году.

Сумма налога определяется как 0,1-0,3 % от кадастровой стоимости объекта.

При этом на ближайшие годы определена следующая схема расчетов:

  • в 2015 году – размер налога составляет сумму из 20% налога, высчитанных от кадастровой стоимости и 20% – от инвентаризационной;
  • в 2016 году – 40% + 60% соответственно;
  • в 2017 году – 60% + 40%;
  • в 2018 году – 80% + 20%;
  • в 2019 году – 100% налога от цены по Кадастру.

Налоговые последствия продажи земли ниже кадастровой стоимости

Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях. Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.
Рыночная стоимость жилья зависит от:

  • планировки,
  • площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
  • технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
  • ремонта,
  • наличия мебели,
  • расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки

Соотношение двух оценок недвижимости

Кадастровая стоимость недвижимости что это такое и зачем это нужно владельцу квартиры

На практике рыночная стоимость выше кадастровой, которую утверждает государственный кадастр недвижимости. Исключением бывают ситуации, когда кадастр выше рыночной цены. Касается этот фактор старого фонда, не пользующегося покупательским спросом. Считается нормальным, если колебание оценок составляет 20%, что обусловлено колебаниями рынка недвижимости. Влияние оценок на друг друга не существенно, кадастровая стоимость практически не интересует приобретателя.

Несмотря на одинаковый принцип учета, рыночная цена имеет больший разброс и учитывает большее количество показателей. Цена однотипного жилья в различных городах может значительно колебаться. Другими словами, рыночная оценка более точная и поэтому используется в документах по сделкам с недвижимостью. Если участники сделки прибегают к услугам независимого оценщика, то граждане могут рассчитывать на подробный и качественный учет всех интересующих их подробностей.

Расчет кадастровой стоимости квартиры

Облагаться налогом будет следующее имущество: 

  • жилое помещение;
  • квартира или доля в ней;
  • жилой дом, коттедж, дачный домик;
  • личное подсобное хозяйство;
  • гараж или место на парковке;
  •  объект незавершённого строительства;
  • другие здания строения и сооружения.

Налог должны уплачивать физические лица, индивидуальные предприниматели на спецрежимах по отношению к тому имуществу, который они не используют в предпринимательской деятельности. А индивидуальные предприниматели на ОСН платят налог в отношении любого имущества, которое относится к праву собственности предпринимателя.

Кадастровая стоимость недвижимости что это такое и зачем это нужно владельцу квартирыКадастровая стоимость жилой площади  берется  за основу при расчете налога,  который вам нужно каждый год оплачивать за недвижимость, которая находится в вашей собственности. Кадастровая стоимость рассчитывается  кадастровой службой  по определенным алгоритмам и заранее собранным данным.

Что такое кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость недвижимости что это такое и зачем это нужно владельцу квартирыВсе данные, касающиеся недвижимого имущества, издавна подлежат учету специализированными органами — без этого неизбежны споры о том, кому что принадлежит. Учитывая же, что земля и строения на ней — это не просто вещи, а предметы крайне дорогостоящие и статусные, споры неизбежно будут горячими, затяжными, возможно, даже с переходом к преступным действиям. Характерным примером из прошлого служит сюжет из «Дубровского» А. С. Пушкина, где хитрый и влиятельный господин обманом отнимает поместье у честного, но бедного соседа.

Именно для того, чтобы избежать споров или хотя бы свести их к минимуму, и нужен полный и всеобъемлющий учет недвижимости со всеми ее характеристиками, одной из которых является стоимость. Нельзя ведь приравнивать в обороте бесплодный пустырь к плодородной пашне, а дешевую хибарку в захолустном городе — к просторной квартире в центре столицы.

Таким образом, кадастровая стоимость квартиры — это финансовая характеристика, показывающая тот денежный эквивалент, к которому государство приравнивает эту квартиру для своих целей.

Для чего вводится кадастровая стоимость квартиры?

Но каковы же эти цели? Зачем государству возиться с оценкой имущества, которое, к тому же далеко не всегда и принадлежит ему?

Основной целью, ради которой вместо инвентаризационной (применявшейся еще с советских времен) вводится кадастровая стоимость квартиры, является налогообложение. Инвентаризационные цифры учитывают исключительно затраты, потребовавшиеся для возведения дома и, пропорционально, квартиры. Разумеется, эта сумма оказывается намного меньше цены, которую реально имеет квартира на рынке недвижимости. В связи с этим государство, вполне обоснованно желая получить большие суммы в качестве налогов, начало принимать меры к тому, чтобы облагаемое налогом имущество оценивалось дороже.

При этом кадастровая стоимость квартиры учитывается для следующих целей:

  • уплаты налога на имущество;
  • платежей, связанных со сделками, совершаемыми с этой квартирой (продажей, покупкой, дарением и т. п.);
  • определения платежей по пользованию квартирой (на основании соцнайма);
  • расчета платежей при наследовании;
  • взятия кредитов для покупки и т.п.

Проще говоря, везде, где государство заинтересовано в регулировании или обложении обязательными платежами операций, связанных с квартирой, учитывается стоимость по кадастру.

Как определяется кадастровая стоимость квартиры?

Определением того, какую именно стоимость нужно вносить в кадастр, занимается не сама кадастровая палата (Росреестр). Кадастровая стоимость квартиры вычисляется привлеченными со стороны экспертами-оценщиками. Для того чтобы использовать их труд и знания, государственные органы объявляют публичный конкурс, в ходе которого выбирается та оценочная организация, которая предложит лучшие условия для государства. С победителем заключается контракт, после чего проводится оценка.

Сама по себе кадастровая стоимость квартиры определяется с учетом многих факторов, главными среди которых являются:

  • площадь жилья;
  • его расположение — как географическое (район города, улица и т. д.), так и внутридомовое (этаж);
  • время постройки дома, степень износа;
  • имеющаяся в районе инфраструктура;
  • экономическое развитие района, уровень цен и доходов местных жителей.

Хотя главным фактором является все же стоимость аналогичного жилья на рынке недвижимости. Таким образом, конкретные методики, используемые для оценки, зависят от столь же конкретных задач.

Является ли кадастровая стоимость постоянной?

Кадастровая стоимость квартиры — это не зафиксированная раз и навсегда константа. После того как она определена, стоимость эта может корректироваться — обычно в сторону увеличения за счет инфляции и роста цен на недвижимость. Впрочем, такая методика уже практиковалась и в отношении инвентаризационной стоимости, тоже автоматически корректировавшейся.

Именно поэтому кадастровые выписки со временем устаревают. Если планируется продажа, дарение или иное распоряжение квартирой, то лучше заказать свежую выписку в Росреестре. Также в связи с внесением изменений в законы и использованием новых методик расчета крайне не рекомендуется пользоваться данными, которые получены до 2012 года.

Где узнать кадастровую стоимость?

Поскольку кадастровая стоимость используется в публичных правоотношениях, узнать ее может любой желающий. Для этого достаточно обратиться с соответствующим запросом в местное отделение Росреестра, обслуживающее ту территорию, на которой расположена квартира.

Для чего нужна

Кадастровая стоимость необходима в следующих целях:

  • определения размера налога для собственника, который переоформляет квартиру по дарственной или производит обмен;
  • определения размера стоимости нотариальных услуг при оформлении наследства;
  • использования в качестве доказательной базы при судебных разборках по вопросам права собственности на квартиру или ее часть;
  • получения различных пособий от государства и субсидий;
  • дальнейшего расчета налога на имущество.

В минувшем году также было принято новое правило, по которому при продаже жилья необходимо будет сравнить кадастровую стоимость с реальной ценой продажи.

Не хотите ли купить квартиру по кадастровой стоимости, господа чиновники

От этого они ничего не приобретут, кроме возможной проверки налоговых органов. Законным способом не платить подоходного налога с продажи является стоимость жилья меньше миллиона рублей (в том случае, если она совпадает с кадастровой).

Также имеет смысл предварительно выяснить правила, действующие в регионе, где будет продаваться жилье, относительно сроков владения и понижающих коэффициентов, и лишь тогда определяться с ценой сделки.Многим собственникам недвижимости сделка купли-продажи жилья кажется весьма сложной с юридической точки зрения. Особенно, учитывая изменения, в последнее время достаточно часто происходящие в законодательстве в 2018.

Важно

Понятно, что, продавая жилье, собственник получает доход, с которого он обязан заплатить налог государству. Чтобы уменьшить сумму налога, многие идут на хитрость

Что будет если продать квартиру ниже кадастровой стоимости можно ли

Инфо

Чтобы определить размер бюджетных средств могут использоваться различные методики и, прежде всего, значение кадастровой стоимости. Также показатели кадастровой стоимости могут использоваться для расчетов с частными собственниками в следующих случаях:

  • при выкупе объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законом;
  • при определении размера компенсации при повреждении или уничтожении квартиры по вине государственных служб и ведомств;
  • в случае принудительного изъятия квартиры по специальным нормативным правовым актам.

Полный переход на использование кадастровой стоимости должен завершиться не позднее 2020 года.

От чего зависит кадастровая стоимость жилья, или на сколько вырастет налог на недвижимость

Подробности
Опубликовано 20 Август 2013

В следующем году для россиян может резко возрасти налог на недвижимость. Сейчас его размер для обычной двух-трехкомнатной квартиры не превышает несколько сотен рублей. Российское правительство посчитало, что размер налога слишком незначителен по сравнению со стоимостью жилья на рынке. Поэтому чиновники произвели кадастровую переоценку стоимости всех объектов недвижимости и собираются рассчитывать налог по новой методике.Всем известна пословица — предупрежден, значит, вооружен. Так, сургутянка Татьяна Никоара совсем недавно поселилась в новой трехкомнатной квартире на проспекте Пролетарском. Поэтому решила уже сейчас на сайте Росреестра узнать о том, во сколько оценили кадастровую стоимость ее жилья. В будущем от этого может зависеть размер налога на недвижимость.«Вопросов очень много, конкретно — какую сумму платить мы будем, неизвестно. По адресу нашла свою квартиру, стоимость квартиры выставлена более 4 миллионов, и теперь даже не знаю, как просчитать — какой налог в конце года платить», — рассказала Татьяна Никоара.Около года назад в России впервые была произведена кадастровая оценка объектов капитального строительства. Она должна заменить собой существующую ныне инвентаризационную, которая была разработана полсотни лет назад. Как считают в Правительстве, она уже не соответствует сегодняшним реалиям. Кадастровая же оценка ближе к рыночной стоимости жилья и учитывает множество факторов. Вплоть до близости нахождения рядом с домом социальных объектов.«Тут надо рассматривать, какой у вас дом, этажность, год постройки, материал стен, то есть многие факторы влияют на расчет удельного показателя. Если у вас многоэтажное жилье было, то оно по первому виду рассчитывалось, если у вас городской населенный пункт, то по модели все это рассчитывалось», — отметила оценщик отдела кадастровой оценки омского ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» Полина Бондарева.Нововведение отразится в первую очередь на налоговых выплатах россиян на недвижимость. Теперь вместо инвентаризационной стоимости в расчет будет включена кадастровая, а она, естественно, в несколько раз выше. Ожидается, что налоговая ставка составит не более 0,3% от кадастровой стоимости объекта. То есть если сейчас налог на недвижимость в год составляет несколько сотен рублей, то в будущем заплатить придется несколько тысяч.«Рассчитываются из удельного показателя по средней стоимости. Удельный показатель умножается на площадь, в результате образуется кадастровая стоимость. Вся территория города поделена на кварталы, и из каждого квартала исходит свой удельный показатель», — добавила ведущий технолог межрайонного отдела №1 филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» по ХМАО-Югре Наталья Шабарова.В среднем в крупных городах Югры этот показатель равен 53 тысячам рублей за квадратный метр недвижимости. Чтобы рассчитать кадастровую стоимость своего жилья, остается лишь умножить его на площадь квартиры. Но, как известно, из любого правила бывают исключения.К примеру, трехкомнатную квартиру на Киртбая площадью 75 квадратных метров эксперты оценили в 4 миллиона рублей. А вот кадастровая стоимость дома в знаменитом коттеджном поселке «Березка» несколько удивила: трехэтажный особняк общей площадью в 400 квадратов здесь оценивается всего в 3 миллиона 800 тысяч рублей.Почему стоимость коттеджей на бумаге может быть ниже, чем у обычных квартир — вопрос, конечно, интересный. Впрочем, не исключено, что владельцы частных домов просто смогли оспорить ее. Такой возможностью, кстати, обладает любой человек, имеющий недвижимость. Получить информацию о кадастровой стоимости своей квартиры можно на сайте Росреестра. И сделать это лучше в ближайшее время, иначе при расчете налога на недвижимость по новой методике его размер для владельца может оказаться крайне неприятным.Евгений ЛаврентьевСургутИнформТВ

Что будет если продать квартиру ниже кадастровой стоимости можно ли

Внимание

Собственнику, желающему продать жилье ниже стоимости, указанной в Государственном кадастре, остаются два законных пути:

  • заявление в судебные органы о пересмотре кадастровой стоимости;
  • установление кадастровой стоимости равной рыночной путем обращения в Росреестр.

Подобный пересмотр – явление реальное и возможное, но отнимающее много времени и сил. Поэтому, в данном случае рациональнее воспользоваться помощью опытного юриста и кадастрового специалиста, либо обратиться в фирму, предлагающую комплексные услуги. После работы независимых экспертов-оценщиков, пересмотр кадастровой цены может быть произведен, а налоговая нагрузка собственника-продавца значительно снижена.

Как рассчитать налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке.
Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается

Кадастровая стоимость квартиры что это такое

Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе. Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья? Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

  1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
  2. Проходит проверка ваших бумаг.
  3. Заявление одобряется.
  4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
  5. Утверждение оценки.
  6. Внос данных в ЕГРН.
  7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта). В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

Как оспорить кадастровую стоимость дома

Если показатель стоимости будет завышен, это приведет к выплате увеличенных налогов. Это становится проблемным вопросом, как для обычных граждан, так и для юридических лиц.

Решение проблемы одно – снижение кадастровой стоимости. Давайте подумаем, как это можно сделать.

Шаг №1. Подготавливаем всю документацию по проведению оценки

Если вы уверены, что ваши налоги стали выше из-за неправильной оценки стоимости недвижимости, требуйте корректировки. Для этого вы подготавливаете документы по недвижимости, а оценщики сделают все остальное.

Когда в результатах прежних и новых расчетов будет разница, можно обжаловать показатель, предоставленный госучреждением.

Стоит отметить, что в начале этого года коммерческим организациям запретили заниматься расчетом таких показателей. Сегодня этим делом занимаются специальные учреждения, которые создаются в регионах страны. Это нововведение будет работать с 2020 года.

Шаг №2. Кадастровая Палата

Если возник спорный момент, нужно со всей документацией идти в Кадастровую Палату. В ней есть специальные комиссии, которые занимаются данными вопросами.

Там вы пишите соответствующее заявление о вашем несогласии с результатами расчетов и о пересмотре соответствующего показателя.

В дальнейшем, таких комиссий не будет. Со временем спорные вопросы по завышенному или заниженному показателю стоимости будут решаться в суде.

Шаг №3. Поиски компании, которая имеет право рассчитывать нужный показатель

Наличие в вашем регионе бюджетной комиссии по оценке стоимости недвижимости, освобождает вас от права выбора. Вы обращаетесь именно туда.

Если действие закона еще не затронуло ваш регион, найдите оценщиков самостоятельно.

Шаг №4. Ожидание результатов

Специальная комиссия, которая рассматривает ваше заявление, может принять только одно из двух решений. Либо ваши требования будут удовлетворены, либо вам откажут.

Все зависит от того, насколько точно была проведена оценка стоимости жилья. Если вы не согласны с решением комиссии, у вас есть возможность попробовать добиться справедливости через суд.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector