Карта сайта

Ипотечное страхование. Менять ли страховую компанию

Взяв несколько лет назад ипотечный кредит, я, как и все заемщики, застраховался.
Застраховался в крупной и надежной страховой компании, из тех, которые «платят всегда».
Год оплачиваю страховку, другой,…

В этом году, подходит срок очередного платежа, и вот я думаю: «Мне предстоит заплатить 120 тысяч рублей. А не слишком ли много я плачу за страховку»?
То, что ипотечное страхование нужно, я знаю как никто другой: был негативный пример клиентов:Была молодая семья: муж, жена и двое детей. Муж – работает, жена – с детьми сидит. Брали кредит в Сбербанке. А Сбербанк – не требовал страхования жизни и трудоспособности заемщиков. И вот жена спрашивает: «А что будет, если с мужем что-то случится»? Мне – понятно, что будет: жене придется выходить на работу и зарабатывать, но не только на содержание семьи, а еще и на оплату кредита. Но если застраховать жизнь и трудоспособность заемщика, то при наступлении страхового случая, банку остаток ссудной задолженности по кредиту заплатит страховая компания.
Я клиентке предлагаю застраховать заемщика. Но какой там! Страховка – денег стоит, а денег – жалко.
И вот, менее чем через год муж умирает. И она, чтобы не остаться с детьми без квартиры, устраивается аж на две работы, и детей не видит вообще.

Так что ипотечное страхование нужно, но с другой стороны, почему так дорого? И как сделать так, чтобы было дешевле?
Начинаю анализировать, из чего состоит мой платеж:

  • Страховка квартиры от разрушения – нужна: это даже не обсуждается. Да и банк от такого вида страхования не откажется.
  • Страховка жизни и трудоспособности – тоже нужна: пока здоров и трудоспособен – могу платить и по кредиту и за страховку, а если стану нетрудоспособным, то страховка, позволяющая погасить кредит или его достаточно заметную часть, будет очень кстати.
  • Но страхование титула?
    Зачем оно мне нужно?
    Кредит взят под залог моей квартиры, которая в моей собственности более 5 лет. Что с ней может случиться? Зачем мне этот вид страхования? Самое интересное, что и банк, выдавший мне кредит, со мной солидарен. Банк – мой любимый Сведбанк — тоже не требует обязательного титульного страхования, когда квартира в собственности заемщика более 3 лет.

Так надо ли мне платить за страховку столько, если отказавшись от ненужного мне вида страхования, я могу существенно уменьшить свой платеж?

И вот я звоню в страховую компанию с наивным вопросом: не хотят ли они уменьшить мой платеж за страховку? Они, как и ожидалось, уменьшать платеж не хотят. И как я их понимаю! Кто ж будет от части денег отказываться?
А значит, приходится страховую компанию менять. Это можно сделать почти без денежных потерь. Достаточно просто застраховаться в другой страховой компании и не платить страховку за очередной год в той компании, где был застрахован прежде.
Но совсем без денежных потерь обойтись не получается: все же, нужно собрать документы по квартире, ведь для новой страховой компании я – новый клиент.
Пара дней на сбор документов, несколько звонков по телефону менеджерам страховой компании, и о чудо! Мой платеж снижен аж до 73 тысяч вместо 120 тыс., то есть, почти вдвое.

Вы платите по кредиту?
Вы платите за страховку?
Задумайтесь, может, возможно свой платеж уменьшить?

Prime и subprime

Одним заемщикам выдавали кредит в США по prime rate — первоклассной ставке, тем же заемщикам, которые не входили в категорию prime, кредиты выдавались по subprime rate, значительно более высокой. Так, если prime rate была на уровне 5 — 6%, то subprime rate — на уровне 9 — 11%, то есть почти в два раза выше.
Как же определялось, к какой категории: prime или subprime относится заемщик?
Для этого использовался, в частности, FICO Credit Score — рассчитанный по методике FICO (Fair Isaac Corporation), индивидуальный кредитный рейтинг.
Рейтинг учитывал множество моментов, таких как: размер доходов, возраст, текущую задолженность по кредитам, кредитную историю и другие. В результате такой скоринговой оценки, кредитоспособность оценивалась по шкале до 850 баллов. Рейтинг выше 620 баллов позволял заемщику получить кредит по первоклассной ставке (prime rate), тогда как с рейтингом ниже 620 баллов, ставка была иной: subprime rate. (Ну а значения ставок я приводил выше).

Скажите, какому заемщику приятно чувствовать себя гражданином «второго сорта», и платить за пользование кредитом вдвое больше, чем платит, например, сосед?
То есть, от того что банки стали выдавать кредиты заемщикам категории subprime, число их клиентов сильно не выросло.

Естественно, банки стали придумывать определенные схемы кредитования.
И наиболее популярной стала схема «2/28»: заемщик получал кредит на 30 лет таким образом, чтобы первые два года платить по чисто символической ставке: 1 — 2%, а оставшиеся 28 лет — по ставке subprime.
(Различных схем было немало. Аналогично действовала, например, схема «3/27», только ставка в первые 3 года по этой схеме была выше, чем в первые 2 года при схеме «2/28».)
Здорово придумали?
Работники банков думали: «Заемщик за первые два года обживется в купленном доме, ему будет жалко с домом расставаться, а через два года банк будет получать платежи уже по ставке 10%».

Но заемщики думали иначе.

Хорошо когда есть выбор.

Но есть другая крайность: некоторые банки настаивают, чтобы договор был заключен в простой письменной форме и никак иначе: никакого нотариального удостоверения.
Чем плоха такая постановка вопроса, ведь казалось бы, банк пытается покупателю деньги сэкономить?
Дело в том, что иногда продавец квартиры настаивает, чтобы сделка удостоверялась нотариально.
Причины, по которым лучше сделку удостоверить нотариально, в каждом конкретном случае могут быть различными.
Важно другое: жесткая позиция банка может не позволить купить понравившуюся квартиру.
Поэтому лучше, когда банк оставляет выбор относительно нотариального удостоверения, за заемщиком

А нужен ли нотариус при ипотеке

Нужен ли нотариус при ипотеке или нет?
По Закону, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, путем занесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.
Обязательное нотариальное удостоверение — не требуется.
Нотариус, как правило, нужен покупателю: нотариус — свидетель сделки, свидетель договоренностей между покупателем и продавцом относительно предмета сделки. И выбор, как совершать сделку: в нотариальной или в безнотариальной форме, в большинстве случаев — это выбор покупателя.

Когда мы говорим о покупке квартиры в кредит, то покупатель (он же — заемщик) покупает квартиру с использованием средств кредитной организации и необходимость нотариального удостоверения определяется именно этой организацией.
Вопрос может быть поставлен примерно так:
«Хотите получить в нашем банке кредит? Значит нотариальное удостоверение договора — обязательно.»
Причем договор должен удостоверять не абы какой нотариус, а тот, которого назовет банк.
Я пишу: «может быть поставлен» — потому что многие банки отказались от удостоверения договоров нотариусом, а тех, кто на нотариальном удостоверении настаивает — единицы.

Условия получения ипотеки в Петропавловске-Камчатском

Ипотечное кредитование – один из самых трудных типов займов да клиентов банков. Ипотечный кредит подразумевает сбор десятков документов, подтверждение стабильного дохода, состава семьи, состояния жилья, и т.д. Взять ипотеку действительно сложно, а услуги опытного брокера, способного помочь в этом деле, стоят всего 2-3% от суммы кредита. Стоит ли тратить время на взятие ипотеки, или лучше довериться финансовым профессионалам?

Преимущества для клиентов нашей компании

Каждый клиент, приходящий к нам, чтобы получить ипотечный кредит, гарантированно имеет ряд преимуществ по сравнению с заемщиками, занимающимися ипотекой самостоятельно:

  • Мы акредитованный партнер АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»;
  • Мы акредитованный партнер ФГКУ «Росвоенипотека»;
  • Повышение шансов на получение ипотеки;
  • Экономия средств на оформлении документов, поездках в банки для подачи заявки, и т.д.;
  • Экономия времени – наши сотрудники привыкли выполнять работу в кратчайшие сроки.

Помощь в получении ипотеки с Камчатским агентством по ипотечному жилищному кредитованию в Камчатском крае станет приятным событием в вашей жизни, взамен бесконечным хлопотам и волнениям.

Почему наша компания лучшая в своей сфере?

Мы работаем в качестве кредитного брокера уже более 10 лет. Помочь взять или рассчитать ипотеку для нас занятие нетрудное, привычное.

АО «Камчатское агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» постоянно проводит исследования как условий ипотеки, так и ипотечного рынка в целом. Объективная оценка предложений от банков станет полезным помощником для заемщиков – с нами вы отыщете наиболее щадящий режим кредитования для покупки собственного жилья.

От вас не требуется собирать или предоставлять нам весь пакет документов, необходимых для ипотеки – этим мы займемся самостоятельно, оказывая Вам помощь в получении ипотеки.

Наши клиенты по ипотечным займам:

  • Старше 18 лет;
  • На момент окончания выплаты ипотеки – моложе 75 лет;
  • С трудовым стажем более года;
  • Стаж на последнем месте работы – 1 мес.;
  • Имеющие стабильный заработок граждане РФ.

Стандартные условия ипотеки от банков для заемщиков весьма невыгодны, наши специалисты помогут обойти стороной слишком сложные или несправедливые требования. Также, наша компания предлагает помощь во взятии ипотеки людям с плохой кредитной историей, или с открытыми кредитами в других банках. Для каждого кредитного договора мы добиваемся возможности досрочного погашения, помогая рассчитать ипотеку еще до подписания документов в банке.

Кому — война, а кому — мать родна.

По радио и по телевизору можно услышать, а на страницах газет и журналов прочитать, что «деньги стали дороже». Об этом говорится так часто, что воспринимается чуть ли не как аксиома.
«Деньги стали дороже» — поэтому надеяться на дешевые кредиты — не приходится.
Но так ли это на самом деле?

Маленькое лирическое отступление: что такое Libor (Либор), знаете?
Если не знаете, то подробно о Либоре я писал здесь: http://www.ipotek.ru/libor.php.
Вкратце скажу лишь, что:
Термин Libor — сокращенное название от London Interbank Offered Rate, которое переводится как Лондонская межбанковская ставка предложения.
Libor (Либор) — это переменная величина, которая показывает, под какие проценты банки готовы кредитовать друг друга.

А дальше начинается самое интересное:
Можно посмотреть какие значения Libor принимал в различные даты.
Например, значения Libor в долларах США, на 1 год, для разных дат:
15 сентября 2008 г., Libor (1Y) = 2.9875;
Ну а например, год назад:
14 сентября 2007 г., Libor (1Y) = 5.12375;
Сегодня, правда, Libor по-выше, чем 15 сентября 2008 г, но все-равно ниже, чем год назад:
18 сентября 2008 г., Libor (1Y) = 3.35125;

Вы все еще верите в подорожание денег?
Правильно: Деньги стали дороже… Но не для всех!!!

Список статей, опубликованных на сайте

  • Кон-курс! (03.10.2016)
  • СОВЕТЫ ГОРОДНИЧЕМУ. ГОВОРИТ И ПОКАЗЫВАЕТ БУЛЬДОЗЕР (12.02.2016)
  • Ипотека для пенсионеров (31.10.2015)
  • Как получить одобрение банка на кредит (27.10.2015)
  • Отзывы об ипотеке (07.09.2015)
  • Ассоциация АКОН информирует граждан в сфере ЖКХ (24.08.2015)
  • Финансирование застройщика — риск для банка. (27.07.2015)
  • Грядет ли запрет долевого строительства в России? (27.07.2015)
  • АИЖК снизило ставки по ипотеке (13.07.2015)
  • Ипотека сегодня: финансовое рабство или счастливый билет (13.07.2015)
  • Банковские резервы и кредитная история (27.05.2015)
  • Кредиты и займы (22.05.2015)
  • Таунхаус как доходный дом (16.05.2015)
  • 30 апреля Центробанк понизил ключевую процентную ставку (30.04.2015)
  • Помощь заемщикам по ипотечным кредитам (24.04.2015)
  • Реструктуризация валютной ипотеки: что делать? (10.02.2015)
  • Закон о банкротстве физических лиц (10.02.2015)
  • Ипотека, с которой придётся расстаться (10.02.2015)
  • Помощь пострадавшим заемщикам (18.09.2014)
  • Ипотека безопасна, когда есть больше половины от стоимости жилья (14.11.2011)
  • Идеальный момент для ипотеки (11.11.2011)
  • Ждать ли снижения ставок по ипотеке (01.11.2011)
  • Налог на недвижимость подкрадывается незаметно (11.10.2011)
  • Инвестиции в недвижимость: сдать ипотечную квартиру (10.08.2011)
  • Участки без подряда: факторы, влияющие на цену (29.07.2011)
  • Участки без подряда: преимущества летней покупки перед зимней. Риски минимальны. На какие скидки можно рассчитывать сейчас (21.07.2011)
  • Оценка квартиры: убогая, обильная, затратная, доходная. Когда на нее нужно тратиться, а когда можно сэкономить (21.06.2011)
  • Ипотечные условия 5 стран Восточной Европы. Где лучше? Болгария, Черногория, Чехия, Латвия, Турция (21.04.2011)
  • ОБЪЕМ ВЫДАННЫХ ЖИЛИЩНЫХ КРЕДИТОВ В 2011 ГОДУ МОЖЕТ ВЫРАСТИ ПОЧТИ НА 40% (14.04.2011)
  • Лучшие ипотечные кредиты на 25 лет. Где взять дешевый кредит на покупку жилья? (03.04.2011)
  • Как получить выгодные проценты по ипотеке: портрет «примерного» заемщика (07.02.2011)
  • Как разделить ипотеку с бывшим мужем (15.12.2010)
  • Долги по ипотеке. Коллекторы. Что нельзя и что можно коллекторам. (22.11.2010)
  • Ипотечные истории. (31.10.2010)
  • Лучший риэлтор. Итоги конкурса (12.10.2010)
  • США усиливают борьбу с ипотечными мошенниками (11.09.2010)
  • Сказочная ипотека или кредит без жилья (22.07.2010)
  • Ипотека: низкие ставки «от Путина», вычеты для льготников, господдержка, кредит «на троих» (16.07.2010)
  • Сезонные колебания цен на рынке жилой недвижимости. (15.07.2010)
  • Ипотека в новых условиях будет сдерживать рост цен (09.07.2010)
  • ВЭБ сбил ставку по эконом-ипотеке. АИЖК объявило о снижении ставки по ипотеке (24.06.2010)
  • Банки не справляются с ипотекой (21.05.2010)
  • Центробанк опустил ставку (29.04.2010)
  • Греческая эпидемия напала на рынки (28.04.2010)
  • АИЖК повышает ставки (27.04.2010)
  • Ипотечный рынок прошел дно (16.04.2010)
  • Почему в ближайшем будущем не будет ни сильного роста, ни сильного падения цен на недвижимость (31.03.2010)
  • Обращение президента НП «БЕСТ-Недвижимость» к клиентам, коллегам и сотрудникам (21.03.2010)
  • Почему риэлторы выбирают себе клиентов? А не наоборот? (14.03.2010)
  • Народное мнение: нужны ли ипотечные брокеры? (24.02.2010)

Дам, не дам, дам но не Вам…

Речь идет о банках (на дам попрошу не отвлекаться).
Как мы говорили выше, деньги стали дороже, но не для всех. Одни банки — имеют доступ к «дешевым деньгам», другие — этого доступа не имеют.
Финансовая организация, торгующая дешевыми кредитами на Лондонской бирже, готова давать кредиты одним банкам по данным ставкам, но не готова кредитовать другие банки.
Как не трудно догадаться, доступ к «дешевым долларам» имеют крупные финансовые структуры, но почему-то «не наши», а «западные», в то время, как «наши», российские банки доступ к «дешевым деньгам» не имеют.
Поэтому, для «наших», деньги подорожали, тогда как для «западных»…

Все то, что было сказано выше, объясняет то, что происходит на рынке ипотечного кредитования сейчас, а именно:

  • Ставки по ипотечным кредитам для населения становятся выше;
  • Многие банки свернули программы ипотечного кредитования;
  • Активизировались «западные банки», имеющие доступ к дешевым деньгам, для которых деньги стали не дороже, а дешевле.

А теперь, представим себя банком, и решим маленькую задачку.
Год назад Вы брали деньги под 5% годовых. Выдавали эти деньги в кредит под 10% годовых. Очевидно, что 10% — 5% = 5% (за минусом издержек) Вы клали себе в карман.
Сейчас Вы можете брать деньги не под 5%, а под 3% годовых.
Должны ли Вы выдавать кредиты под меньшие проценты?
?
Нет!

Вы можете выдавать кредиты под меньшие проценты, но не обязаны это делать. Просто, больше будет Ваша прибыль!
А если Вы видите, что конкуренты повышают ставки, Вы также будете повышать ставки! (Или Вам дополнительные деньги не нужны?)

Другими словами, несмотря на то, что деньги стали для Вас дешевле, Вы будете ставки подымать, просто потому, что «все так делают», и потому, что на фоне «всех», у Вас ставки и так одни из самых низких.
Но это — то, что касается долларов, и долларовых кредитов.
Но в период финансовой нестабильности, наше население старается брать кредиты не в долларах, а в рублях.
И тут уже «на коне» российские банки: у них есть доступ к более дешевым рублевым кредитам, чем у западных банков. Но при этом, стоимость рублевых кредитов — растет для банков и, как следствие, растет и для населения.
В дальней перспективе нас ждет снижение ставок, но в ближайшее время (год-полтора) — ставки по кредитам будут выше нынешних.

Несколько простых правил, чтобы избежать нериятности

Сбылась мечта: кредит — получен.
Ниже я приведу несколько простых правил, следование которым позволит избежать неприятных моментов при погашении кредита.

Первое, что необходимо сделать — сформировать небольшой «неприкосновенный запас»: денежный резерв в размере 4 — 6 месячных платежей по кредиту. Трогать деньги из этого запаса можно лишь при непредвиденных обстоятельствах, когда другой возможности платить по кредиту не существует. Лучше, если этот запас будет в валюте кредита. А чтобы деньги не валялись без дела в «матрас-банке» — можно их разместить на вклад: пусть лежат в банке, да прибыль приносят. Следим только за тем, чтобы банк, в котором размещаем депозит, входил бы в Систему страхования вкладов, а размер вклада был бы не больше, чем тот, который прогарантирован государством (на сегодня это 700 000 рублей или эквивалент в валюте по соответствующему курсу). Лучше разместить эти деньги на такой вклад, с которого деньги можно снять в любой момент без потери процентов.
Итак, «подушка безопасности» создана.

Что дальше?
А дальше — нужно платить по кредиту своевременно. И, как показывает практика, с этим у многих заёмщиков, бывают проблемы.

Представьте ситуацию: у заёмщика дата списания кредитных средств, допустим, 12 число каждого месяца. Это заёмщик помнит. Но не помнит, что деньги должны оказаться в банке, например, до 15:00.
Не принёс деньги до этого момента, опоздал на 15 минут — всё: просрочка обеспечена.

За просрочку платежа банк имеет право начислять штраф.
Допустим, платеж заёмщика 60 000 рублей.
Заёмщик и принёс в банк именно столько денег.
Что происходит дальше?
А то, что 60 000 рублей необходимо принести в банк вовремя. Если заёмщик опоздал — списание произойдет в следующий операционный день.
Если у заёмщика денег не хватит — возможны проблемы…
Почему их может не хватить?

Потому что долг заёмщика погашается (в большинстве банков) в следующей последовательности: сперва — штрафы и пени, затем — проценты за пользование кредитными деньгами, затем — деньги в счёт уплаты основного долга. Списал банк деньги в счёт погашения штрафа, а на ежемесячный платёж — денег не хватило. Образовалась, так называемая, «техническая просрочка», которая копится до тех пор, пока заёмщик её не погасит.

Для наглядности покажу на цифрах.
Итак, заёмщик пришёл в банк с 60 000 рублей, всего-то на 15 минут позже времени списания.
Допустим, за день набежало в виде штрафа каких-то 50 рублей. Банк их списывает.
Какой платёж заёмщика?
60 000 рублей.
А сколько имеется денег на счету?
59 950 рублей. То есть, меньше месячного платежа (на сумму штрафа).
Что делает банк?

Какой-то банк может списать ту часть платежа, которую заёмщик должен внести в виде процентов за пользование кредитом. А на ту, которая идёт в счёт погашения основного долга, — будет начислять штрафы. А какой-то банк вообще ничего не будет списывать в счёт ежемесячного платежа, мол: денег недостаточно.

А из тех денег, которые на счету у заёмщика имеются — из них будут ежедневно списываться деньги в счёт уплаты штрафа.
Иногда технические просрочки могут образоваться за счёт времени перевода денег из одного отделения банка в другое. Пришёл заёмщик вовремя, но не в то отделение, в котором открыт счёт. Пока операционистка осуществляла перевод из отделения в отделение — время вышло.

Также не будем забывать, что компьютеры в банках иногда «зависают«: не может операционист оформить платёжку — не может кассир принять деньги. Вроде бы банк не прав — а просрочки по кредиту у заёмщика.

Хорошо ещё, если просрочка по кредиту — день-два. А если заёмщик внёс деньги, да и уехал отдыхать дней на несколько? То и просрочки могут исчисляться несколькими днями.

Как быть?
Во-первых, не откладывать платёж на последний день. За день — за два до даты списания, деньги нужно внести в банк.
Во-вторых, лучше, если в банке на Вашем счету будет лежать немого денег сверх месячного платежа: на всякий случай.
В-третьих, в банке необходимо оформить доверенность на тех людей, кто может вносить деньги в счёт ежемесячного платежа, вместо Вас.
Просто?
Но сколько просрочек можно избежать (и сколько денег можно сэкономить), если следовать таким нехитрым правилам!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector