Ипотечные ценные бумаги

Как работают на рынке ипотечные облигации

Ипотечные ценные бумагиЭмиссия жилищных облигаций банкам осуществляется в случае ограниченности их финансовыми ресурсами. Проще говоря, когда у банка недостаточно свободных денежных средств, он прибегает к этому способу привлечения инвестиций.

Полученные средства банк всегда приумножает, ссужая вырученную у инвестора сумму новым заемщикам. Тем самым, банк расширяет клиентскую базу и обеспечивает себя постоянным доходом по множеству кредитов.

Работают ипотечные облигации примерно по следующей схеме:

  • Банк выдает гражданам ипотеки в среднем под 12-15% годовых, но при этом нуждается в дополнительных инвестициях;
  • Банк выпускает ипотечные облигации, обеспеченные залоговыми объектами недвижимости и продает их инвесторам;
  • При эмиссии бумаг банк устанавливает и доходные процентные ставки по ним, которые обычно равны 5-7 % годовых. Очевидно, что инвестор не много зарабатывает на таких ставках. Но к данному способу преумножения своего капитала он прибегает только из-за роста цен на недвижимость.

Всем известно, что лучше всего вкладывать деньги в недвижимость. Этим правилом и руководствуются ипотечные инвесторы.

Ипотечные облигации для населения рекомендуется приобретать через брокеров, которые помогают вкладывать деньги в наиболее надежные продукты. Но среди населения далеко не многие могут себе позволить такие финансовые вложения.

Ипотечные облигации Сбербанка

Ипотечные ценные бумагиНемного кредитных учреждений на рынке России занимаются выпуском ипотечных облигаций. Так, долгое время этой возможностью пользовались только Газпромбанк, ВТБ, Дельтакредит банк и Юникредит банк. Спустя недолгое время к ним присоединился и Сбербанк.

В 2017 году Сбербанк совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования совершил самую крупную на рынке российской секьюритизации сделку. Ее сумма составила 50 миллиардов рублей.

Все выпущенные облигации обеспечены ипотечным покрытием, которое было сформировано только из качественных кредитов Сбербанка с поручительством ипотечного агентства (АИЖК).

Ипотечное покрытие

21 декабря 2015 года

XLS | 49Kb

21 декабря 2015 года

PDF | 1Mb

24 декабря 2015 года

RTF | 78Kb

24 декабря 2015 года

XLS | 1Mb

12 января 2016 года

RTF | 1Mb

12 января 2016 года

XLS | 1Mb

01 февраля 2016 года

RTF | 1Mb

01 февраля 2016 года

XLS | 1Mb

01 марта 2016 года

RTF | 1Mb

01 марта 2016 года

XLS | 1Mb

31 марта 2016 года

XLS | 1.27Mb

31 марта 2016 года

PDF | 1.17Mb

04 мая 2016 года

PDF | 1234Kb

04 мая 2016 года

XLS | 1308Kb

01 июня 2016 года

PDF | 1206Kb

01 июня 2016 года

XLS | 1262Kb

30 июня 2016 года

XLS | 1220Kb

01 июля 2016 года

PDF | 1170Kb

01 августа 2016 года

PDF | 1170Kb

01 августа 2016 года

XLS | 1210Kb

31 августа 2016 года

XLS | 1225Kb

31 августа 2016 года

PDF | 1206Kb

30 сентября 2016 года

XLS | 1212Kb

30 сентября 2016 года

PDF | 1206Kb

31 октября 2016 года

XLS | 1170Kb

31 октября 2016 года

PDF | 1170Kb

30 ноября 2016 года

XLS | 1150Kb

30 ноября 2016 года

PDF | 1170Kb

30 декабря 2016 года

XLS | 1.05Mb

30 декабря 2016 года

PDF | 1.17Mb

01 февраля 2017 года

XLS | 1.13Mb

01 февраля 2017 года

PDF | 1.73Mb

01 марта 2017 года

XLS | 1.11Mb

01 марта 2017 года

PDF | 2.58Mb

03 апреля 2017 года

XLS | 1.1Mb

03 апреля 2017 года

PDF | 2.58Mb

02 мая 2017 года

XLS | 1.09Mb

02 мая 2017 года

PDF | 2.58Mb

01 июня 2017 года

XLS | 1.01Mb

01 июня 2017 года

PDF | 2.58Mb

03 июля 2017 года

XLS | 1.07Mb

03 июля 2017 года

PDF | 2.58Mb

01 августа 2017 года

XLS | 1.05Mb

01 августа 2017 года

PDF | 2.58Mb

01 сентября 2017 года

PDF | 2.58Mb

01 сентября 2017 года

XLS | 1.04Mb

02 октября 2017 года

PDF | 2.58Mb

02 октября 2017 года

XLS | 1.02Mb

01 ноября 2017 года

PDF | 2.58Mb

01 ноября 2017 года

XLS | 1.00Mb

01 декабря 2017 года

PDF | 2.58Mb

01 декабря 2017 года

XLS | 0.97Mb

09 января 2018 года

PDF | 2.58Mb

09 января 2018 года

XLS | 972Kb

01 февраля 2018 года

PDF | 2.58Mb

01 февраля 2018 года

XLS | 948Kb

01 марта 2018 года

PDF | 2.58Mb

01 марта 2018 года

XLS | 927Kb

02 апреля 2018 года

PDF | 2.58Mb

02 апреля 2018 года

XLS | 409Kb

03 мая 2018 года

PDF | 409Kb

03 мая 2018 года

XLS | 409Kb

01 июня 2018 года

PDF | 3Mb

01 июня 2018 года

XLS | 851Kb

02 июля 2018 года

PDF | 3Mb

02 июля 2018 года

XLS | 823Kb

31 июля 2018 года

PDF | 3Mb

31 июля 2018 года

XLS | 801Kb

03 сентября 2018 года

PDF | 3Mb

03 сентября 2018 года

XLS | 779Kb

01 октября 2018 года

PDF | 3Mb

01 октября 2018 года

XLS | 753Kb

01 ноября 2018 года

PDF | 3Mb

01 ноября 2018 года

XLS | 753Kb

3 декабря 2018 года

PDF | 3Mb

3 декабря 2018 года

XLS | 719Kb

9 января 2019 года

PDF | 3Mb

9 января 2019 года

XLS | 691Kb

1 февраля 2019 года

PDF | 3Mb

1 февраля 2019 года

XLS | 691Kb

1 марта 2019 года

PDF | 3Mb

1 марта 2019 года

XLS | 630Kb

1 апреля 2019 года

PDF | 3Mb

1 апреля 2019 года

XLS | 661Kb

6 мая 2019 года

PDF | 3Mb

6 мая 2019 года

XLS | 646Kb

3 июня 2019 года

PDF | 3Mb

3 июня 2019 года

XLS | 603Kb

1 июля 2019 года

PDF | 3Mb

1 июля 2019 года

XLS | 626Kb

1 августа 2019 года

PDF | 3Mb

1 августа 2019 года

XLS | 584Kb

Доходность ОФЗ

Долговые инструменты Минфина, к которым относятся и облигации федерального займа, являются “бенчмарком” для локального долгового рынка, поскольку надежность должника – государства Российская Федерация — является близкой к абсолютной.

Дополнительный бонус физлица-держателя ОФЗ — отсутствие налогообложения с доходов по купону.

Текущая доходность ОФЗ (как и любых других облигаций) рассчитывается методом деления годового дохода на сиюминутную рыночную цену бумаги.
Пример: текущая цена облигации и купонная ставка по ней составляют Ք1 тыс. и 9% (Ք90 в год). Для подсчета текущей доходности облигации потребуется Ք90 разделить на Ք1 тыс. и умножить на 100%.

Алгоритм расчета доходности по бескупонным (дисконтным) облигациям: деление суммы дисконта на число, полученное в результате вычитания дисконта от номинала.

Расчет доходности к погашению должен учитывать:

Величина доходности облигации к погашению позволяет оценить ценность конкретной бумаги для инвестпортфеля.

Бесполезно

Занятно

Помогло

Виды ипотечных ценных бумаг

Ипотечная облигация с покрытием (Mortgage Bond, Сovered Вonds) – облигация, обеспеченная в качестве залога ипотечными кредитами или закладными, находящимися на балансе эмитента.

Для защиты инвесторов стоимость залогового обеспечения регулярно проверяется и при необходимости пополняется так, чтобы его хватило для выплаты номинала и текущих процентов по облигации.

По ипотечным облигациям выплачиваются полугодовые процентные платежи, а номинал погашается в конце срока обращения. Даты погашения и выплаты по такой облигации известны заранее.

Сквозные ипотечные ценные бумаги (Mortgage Backed Securities, MBS) – ценные бумаги, платежи по которым совпадают с денежными потоками от пула ипотечных кредитов за вычетом комиссии обслуживания этих ценных бумаг и гарантий по ним.

Важнейшей особенностью MBS является то факт, что при их выпуске пул ипотечных кредитов “уходит” с баланса эмитента, тогда как при выпуске ипотечных облигаций с покрытием обеспечение остается на балансе эмитента.

Сквозные ипотечные ценные бумаги могут выпускаться:

Непосредственно банком на основе его портфеля ипотечных кредитов с участием “Джинни Мэй”, как государственной организации, предоставляющей гарантии правительства США. В связи с чем бумаги, гарантированные “Джинни Мэй”, оцениваются как безрисковые (с точки зрения кредитного риска).

Специализированным ипотечным фондом на основе ипотечных кредитов, приобретенных у банков-кредиторов, с участием таких организаций, как “Фэнни Мэй” или “Фредди Мак”, предоставляющих собственные гарантии по MBS. Бумаги, гарантированные “Фэнни Мэй” и “Фредди Мак”, называются агентскими (Agency Pass-Throughs).

Cквозные ипотечные ценные бумаги отличаются от ипотечных облигаций тем, что периодичность и размер выплат, как следствие, точный период до их погашения, заранее неизвестны. Это связано с наличием у заемщика возможности досрочного погашения кредита в любой момент и любыми частями. Таким образом, конечный инвестор берет на себя риск досрочного погашения ипотечных кредитов.

Риск досрочного погашения (Prepayment Risk) – риск снижения доходности вложений вследствие того, что часть или вся инвестированная сумма будет выплачена раньше установленного срока.

Ипотечный сертификат участия (Mortgage Pass-Through Сertificate) – представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую долю ее владельца во владении пулом ипотечных кредитов. Ипотечный сертификат участия не имеет номинальной стоимости, доступен для обращения на рынке ценных бумаг и не может использоваться для выпуска производных ценных бумаг.

В отличие от ипотечных облигаций, по которым номинал погашается в конце срока, по ипотечным сертификатах участия ежемесячно выплачиваются как процентные, так и амортизационные платежи по основному долгу (за вычетом комиссии за обслуживание пула).

Сквозная ипотечная облигация (Mortgage Pay-Through Bond) – облигации, сочетающие в себе свойства ипотечных облигаций и ипотечных сертификатов. С одной стороны, это долговая бумага, обеспеченная пулом ипотечных кредитов, находящихся на балансе эмитента. С другой стороны, платежи по сертификатам зависят от платежей по пулу обеспечения.

Обеспеченные ипотечные обязательства (Collateralized Mortgage Obligation, CMO) – структурированная ценная бумага, состоящая из пулов ипотечных ценных бумаг, сгруппированных по классам в зависимости от типа выплат (только проценты, только основной долг, проценты и основной долг), сроков погашения и уровня риска.

Платежи по каждому классу бумаг начисляются ежемесячно, и распределяются по в соответствии с установленными правилами. Сначала выплаты направляются классу с более высоким рангом, а затем перенаправляются на следующие по рангу классы. То есть сначала гасится класс “А”, потом “В” и т.д.

Азбука инвестора

Что такое ипотечные ценные бумаги

Ипотечные ценные бумаги

ИЦБ представляет собой долговую ценную бумагу, которая рефинансирует вложения банка в ипотечные кредиты (один или несколько). Пример механизма работы ИЦБ: банк выдает ипотеку на 10 млн. руб. и сразу же выпускает ИЦБ на эту сумму. Инвестор, который приобрел бумагу, возвращает банку потраченную сумму, которую можно уже выдать другому заемщику. После продажи ИЦБ, банк начинает ее погашать из тех, средств, которые возвращает ему заемщик.

Этот вид финансовых инструментов вложения является довольно популярным, поскольку  он обеспечен реальной недвижимостью. Их доходность обеспечивается стоимостью недвижимости, которая растет каждый год на несколько процентных пунктов. Если взять последние годы, то рост достиг 50%. Если оценивать последние 10-12 лет, то рост достиг 200-400%. Дать такой процент доходности может отнюдь не каждый финансовый механизм.

Вложения в ИЦБ в основном являются долгосрочными (10-20 лет). На западе распространена именно такая практика. Однако, в России инвесторы предпочитают более короткие сроки от 3 до 5 лет.

Стоит отметить, что в России рынок ИЦБ находится еще на начальной стадии развития. Некоторые участники уже хотят массово выпускать ипотечные бумаги, но закон «Об ипотеке» имеет настолько много недочетов, что над еще нужно много работать, чтобы участники смогли иметь хорошую законодательную базу для развития ипотечного рынка. Также отсутствует и практика единого подхода к выпуску таких бумаг. Банки имеют хорошую финансовую базу для выдачи ипотечных кредитов, поэтому связываться с ценными бумагами особо не хотят.

Ипотечные ценные бумаги

Если взять американский рынок, то там практика выпуска ИЦБ используется уже давно. До сих пор на фондовом рынке ипотечные сертификаты и облигации занимают весомую долю (около 40%). Если бы не это, что Америка  вряд ли пережила хотя бы один кризис. А вот за счет перетекания денег с акций на рынок недвижимости, экономика смогла выдержать скачки биржевых индексов в кризисный период.

Особенности ипотечных ценных бумаг

  • Основной долг по ИЦБ погашается периодически (раз в месяц), а не в конце срока одной суммой, как это бывает с обычными ценными бумагами.
  • Число платежей и размер выплачиваемой суммы может меняться, в зависимости от того, гасит ли заемщик ипотеку досрочно. Если кредит закрывается раньше установленного срока, то банк досрочно погашает инвестору приобретенную бумагу.
  • ИЦБ обладают низкой ликвидностью (малой обращаемостью) из-за высокой стоимости.
  • Ипотечные бумаги являются одними из самых надежных, поскольку имеют реальное обеспечение, и приобретаются, преимущественно, страховыми компаниями, пенсионными фондами и государством.
  • Доходность зависит от ипотечной ставки, из которой вычитаются затраты на обслуживание кредита, долю управляющего, депозитария и проч. Она выше, чем доход по вкладам в банке или инвестирования в государственные ц/б.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector