Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья

Изменение законов о долевом строительстве

30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации«денежныхдолевого№214-ФЗзащитудольщиков№214-ФЗнового№218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации«№218-ФЗ

  • определил создание в Российской Федерацией публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов. Теперь, согласно этого закона, застройщики будут отчислять в этот специализированный компенсационный фонд 1,2 % от стоимости каждого заключенного договора долевого строительства. Денежные средства этого фонда пойдут на достройку проблемных объектов или на выплату денежной компенсации обманутым дольщикам. Обязательные отчисления в компенсационный фонд заменили ранее существовавшие способы обеспечения обязательств застройщика в виде обязательного поручительства банка или обязательного страхования гражданской ответственности. 20 октября 2017 года публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» начала свою работу.
  • Так же, данный закон внес существенные изменения и дополнения в №214-ФЗ «О долевом строительстве…«, которые вступают в силу с 01 января 2018 года и 01 июля 2018 года. Многие из этих поправок носят совершенно новый характер и предназначены, чтобы ужесточить требования к застройщикам, к процессу строительства, и главное, к механизму использования денежных средств граждан дольщиков. Однако большинство изменений коснутся лишь новостроек, разрешение на строительство которых получено после 01 июля 2018 года.
  • жилищно-строительные кооперативы (ЖСК);
  • жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК);
  • строительство жилья по предварительным договорам купли-продажи квартир;

214-ФЗтолько

Эскроу счет для застройщика

В результате возникновения такой проблемы в долевом строительстве, как обманутые дольщики, перед законодателями возникла задача создания необходимых условий и способов для сохранения средств граждан, которые являются или планируют стать участниками долевого строительства. Президентом России было отмечено, что наилучшим вариантом для решения такой проблемы будет осуществление жилищного строительства без привлечения средств граждан и отказ от договоров долевого строительства.

Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ решено ввести использование счетов эскроу, которое будет обязательным с 1 июля 2019 года.

Банк в данном случае будет контролировать ход строительства и расходы на него (для предотвращения нецелевого расходования средств), а эскроу счет является необходимым элементом в кредитовании застройщиков при проектном финансировании. Отмечается, что применение новых механизмов банковского сопровождения строительства позволит качественнее управлять большинством видом рисков долевого строительства, чем при совершении сделки на стадии котлована.

Суть эскроу в долевом строительстве заключается в следующем:

  • деньги дольщиков не передаются непосредственно застройщику, как это было ранее, а переводятся на отдельный счет новостройки, в котором приобретается квартира;
  • эти средства не могут использоваться девелопером до окончания стройки;
  • после сдачи дома денежные средства, находящиеся на эскроу-счету, могут быть использованы застройщиком для погашения кредита перед банком, финансируемым его строительную деятельность, а остальная их часть будет считаться прибылью;
  • если застройщик обанкротится, деньги будут возвращены гражданам, что исключает проблему обманутых дольщиков.

Однако переход на счета эскроу не отменяет возникновения другой проблемы — возможности закрытия банка. Для ее предотвращения деньги дольщиков будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов, максимальный размер возмещения составит 10 млн. руб. за одну квартиру в одном доме.

Переход девелоперов на использование эскроу счетов

Законодатели всячески подталкивают застройщиков уже сейчас перейти на механизм эскроу-счетов. Для тех, кто осуществит переход, было продолжено снизить некоторые требования и предоставить ряд преимуществ:

  • Во-первых, если застройщик оформит и будет вести работу через эскроу счет, при росте продаж может быть снижена ставка по кредиту на строительство (примерно до 5%). Это объясняется тем, что по мере поступления средств на счет (от заключения сделок с гражданами), накапливается сумма, которая в итоге гарантировано будет выплачена банку.
  • Во-вторых, переход на эскроу счета позволяет вести строительство только в зависимости от финансирования банком, объем продаж не влияет на темпы строительства.
  • В-третьих, строительство, финансируемое банком, более привлекательно для покупателей квартир за счет страхования и выгодных условий хранения денежных средств.

Новые требования к застройщикам

Как указано в законодательстве 2019 году строительные фирмы обязаны работать по принципу «один объект – одна фирма застройщика – одна лицензия на строительство». Даже крупные строительные компании могут не получить разрешение на начало строительства всего района. Еще по закону застройщику устанавливается лимитированный расход:

  • На оплату труда;
  • Оплату банковского сервиса;
  • Услуги руководящей фирмы;
  • На рекламирование;
  • На оплату коммунальных услуг;
  • Связь;
  • Аренду.

Законом выдвигается требование к строительному опыту компании. Она должна заниматься строительством многоквартирных домов с общей площадью 10 000 квадратных метров, около трех лет.

Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья

Строительным организациям обязательно нужно в каждом квартале опубликовывать на сайте сведения о кредиторской и дебиторской задолженности. Также требуется размещение следующей документации:

  • разрешение к эксплуатации объектов капитального строительства, в которых брала участие строительная фирма в последние три года;
  • на ведение стройки;
  • заключение аудиторов об предпринимательской деятельности строительной организации за 12 месяцев;
  • экспертная оценка проектных документов;
  • свидетельство на владение наделом земли, на котором ведется строительство;
  • подтверждение специалистов о соответствии строительной компании с декларацией проекта согласно установленным требованиям;
  • проект ДДУ;
  • выбранные строительной компанией варианты, обеспечивающие выполнение обязательств по ДДУ;
  • договор об поручительстве (при его наличии);
  • фотоснимки, фиксирующие все этапы строительства (снимки обновляются каждый месяц).

Также законодательством указывается, что привлеченные финансы должны использоваться в строительстве определенных жилых помещений. Работа строительных компаний будет под контролем через банковские организации. Теперь все денежные средства проходят через один специально открытый счет в кредитном учреждении. Невозможно использовать на финансирование дочерних компаний или иных проектов средства дольщиков.

Изменения коснулись и престижа застройщика. Менеджментом запрещено заниматься лицам, которые привлекались за экономические преступления и имеют не погашенную судимость по этой статье.

А что сейчас

Пока изменения не вступили в силу, застройщики стараются получить как можно больше разрешений и быстрее вывести объекты на рынок. Продажа объектов, выведенных на рынок до 1 июля, будет вестись по текущим правилам и последующая отмена долевого строительства на это никак не повлияет.

В ближайший год объем рынка будет формироваться в основном за счет выведенного сейчас предложения, цены будут конкурентные, подорожание – умеренным.

Мнение 2019 года

Павел Липкин, руководитель отдела строящейся недвижимости «М16»: С 1 июля строительный рынок окончательно переходит на расчеты с дольщиками через эскроу-счета. Однако есть исключения: завершить стройку по старым правилам смогут те, кто уже продал более 10% площадей, а готовность дома превышает 30%.

Для тех, кто должен построить за свой счёт и передать в казну социальные объекты, минимальный уровень готовности снижен до 15%. А для «системообразующих» компаний порог готовности уменьшен до 6%, но в Петербурге на такой статус могут претендовать всего несколько застройщиков.

Период с 1 июля 2018 года стал «тестовым» режимом для строительного рынка. Некоторые компании перешли на эскроу-счета, но многие начали искать обходные пути решения, к примеру, продажи по переуступкам. Часть квартир была переоформлена на сторонние юридические лица, которые теперь выступают продавцами по договору уступки прав.

Прогнозируемый рост цен оказался меньше ожидаемого. За первое полугодие среднее подорожание квадратного метра составило 7-10%. В целом любая оценка новых правил пока будет преждевременной, только после окончательного перехода на эскроу-счета можно в полной мере оценить изменения рынка.

Рейтинг статьи:

Изменения в долевом строительстве, вступившие в силу с 1 июля 2018 года

Покупка жилья по ДДУ для многих граждан стало выгодным способом приобрести собственное жилье в силу его доступной цены и возможности выбрать наиболее подходящий вариант из всего многообразия жилых комплексов. Однако из-за недостатков законодательного регулирования схема долевого строительства привела к банкротству некоторых застройщиков и обманутым дольщикам. В результате чего возникла необходимость пересмотреть 214-ФЗ и внести в него немалое количество изменений, ужесточающих требования к девелоперам и усиливающих защиту прав граждан.

Важно отметить, что период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года объявлен переходным — от долевого строительства к проектному финансированию. Изменения в 214-ФЗ заключаются в следующем:

Изменения в 214-ФЗ заключаются в следующем:

  • Фонд защиты дольщиков является гарантом того, что жилой дом будет достроен, и будет осуществлять финансирование объектов, по которым не поступили взносы в компенсационный фонд от застройщика в размере 1,2% от стоимости квартиры.
  • Строительная компания теперь должна иметь собственные средства на строительство не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Разрешается также привлекать целевые небанковские займы от головного общества (материнской компании) размером до 20% от стоимости проекта.
  • Строительство можно вести только по принципу «Один застройщик — одно разрешение». При этом на каждое разрешение на строительство необходимо открыть банковский счет.
  • Вводится новый способ привлечения средств граждан на строительство — через эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
  • Денежные средств дольщиков могут страховаться как в компенсационном фонде, так и в Агентстве по страхованию вкладов, но только при внесении их на эскроу-счет (с 1 июня 2019 года страхование будет возможно только по эскроу-счету).
  • Вводится обязательное банковское сопровождение сделок.
  • Ужесточились критерии для «идеального застройщика»: опыт в строительстве должен составлять не менее 3-х лет, площадь уже сданных строительных объектов должна быть не менее 10 тыс. кв. м, отсутствие долгов по кредитам.
  • Дополнился перечень данных, которые застройщик обязан раскрыть о себе путем размещения в Единой информационной системе жилищного строительства (ст. 23.3 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
  • Совместно с банковским контролем над девелоперами вводится и государственный контроль в каждом субъекте РФ в лице специальных контролирующих органов, назначением руководителя которого будет заниматься Минстрой (ст. 23 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
  • Исключено привлечение средств граждан через жилищные сертификаты и через жилищно-строительные кооперативы.

В 2018 году, помимо указанных изменений, в январе начали действовать поправки относительно правил банкротства застройщика и его информационной открытости.

Что нужно знать о долевом строительстве

Дата: сегодня в 00:08 2018-10-27T00:08:32+06:00

По сообщению сайта Новости Астаны

Представители управления контроля и качества городской среды города Астаны дали ответы на актуальные вопросы по организации долевого строительства, сообщает city01.kzсо ссылкой на сайт акимата Астаны.

Что представляет собой долевое участие в жилищном строительстве?

Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве» от 7 апреля 2016 года.

Долевое участие в жилищном строительстве организуется путем получения гарантии Фонда гарантирования, или участия в проекте банка второго уровня либо посредством привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома. Категорически запрещается привлечение денег граждан и компаний для строительства жилых домов иными способами.

Заключение договора о долевом участии.

Договор о долевом участии в жилищном строительстве обязательно должен быть заключен в письменной форме и вступает в силу с момента его постановки на учет в местном исполнительном органе. До этого застройщик обязан гражданам и компаниям, обратившимся в целях заключения данного договора, предоставить полную информацию об объекте строительства. Привлекать деньги дольщиков застройщик вправе только после получения разрешения местного исполнительного органа.

Обязанности дольщика и застройщика в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве.

— требовать надлежащего исполнения застройщиком условий договора о долевом участии в жилищном строительстве;

— уступить права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве в порядке, определенном гражданским законодательством РК;

— требовать надлежащего исполнения уполномоченной компанией условий договора о долевом участии в жилищном строительстве.

— внести деньги на банковский счет уполномоченной компании в безналичном порядке;

— своевременно исполнять условия договора;

— принять долю в жилом доме/здании при наличии зарегистрированного акта приемки жилого дома/здания в эксплуатацию в течение 30 календарных дней с момента получения дольщиком уведомления от уполномоченной компании с подписанием договора о передаче доли;

— в случае изменения фактического адреса и (или) других персональных данных письменно уведомить уполномоченную компанию об этом в течение 30 календарных дней.

Застройщик же несет ответственность:

— по обеспечению контроля над ходом и качеством строительства;

— несет ответственность за целевое и своевременное использование денег дольщиков;

— обязан обеспечить соблюдение сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Застройщик, уполномоченная компания осуществляет рекламу проекта строительства жилого дома, указывая, что договоры о долевом участии в жилищном строительстве будут заключаться только после заключения договора о предоставлении гарантии с Фондом гарантирования или выдачи разрешения на привлечение денег дольщиков местным исполнительным органом. В рекламе должна содержаться информация о застройщике и уполномоченной компании.

Дольщики вправе расторгнуть договор с застройщиком.

— застройщик предоставляет неполную или недостоверную информацию об объекте строительства.

Дольщики вправе обратиться в суд с иском о признании договора о долевом участии в жилищном строительстве недействительным.

Комментарии предназначены для общения, обсуждения и выяснения интересующих вопросов

Что изменилось в долевом строительстве в 2019 году

Законодатель, как уже говорилось ранее, косвенно и через прямую речь чиновников явно пропагандирует участие в долевом строительстве через договора ДУ. Это подтверждают и активные изменения 214ФЗ.

Так, в 2019 году закон поменялся в части:

  • Увеличения размера уставного капитала для организации, которая хочет регистрировать ДДУ и участвовать в долевом строительстве, привлекая средства инвесторов-физических лиц.
  • Условий самого ДДУ
  • Требований к разработке проектных декларация в части их прозрачности для гражданина
  • Процесса регистрации самих ДДУ

Создание фонда

Проблема обманутых дольщиков в долевом строительстве в будущем возникнуть не должна, утверждает законодатель. Это планируется решить с помощью особо фонда, в который будет отчисляться один процент от каждой квартиры, проданной с помощью ДДУ.

Деньги будут направляться на окончание строительства тех домов, в которых застройщик начал разоряться и не имеет возможности выполнить обязательства перед дольщиками.

Уставной капитал

Теперь сумма уставного капитала варьируется в зависимости от площадь строительства.

  • Если застройщик планирует возвести здание площадью до 1,5 тыс. кв. метров, то ему нужно занести в капитал 2,5 млн рублей
  • Если застройка меньше 2,5 тыс. метров, а это минимальная площадь, с которой сейчас начинаются жилые дома хотя бы на 5 этажей – нужны 4 млн рублей уставного капитала
  • Новостройка в десять этажей или до 10 тыс. квадратов – 10 млн рублей
  • Для огромных комплексов размером не более 500 тыс. метров (актуально для крупных региональных центров, Санкт-Петербурга и Москвы) – нужно минимум 800 млн рублей, замороженных в капитале

Прочие изменения

  • Теперь в договоре между застройщиком и дольщиком будет указываться размер неустойки, который будет выплачиваться, если девелопер вздумаем просрочить срок сдачи дома в эксплуатацию. Это 1% от стоимости цены договора. Но с оговоркой – будет даваться период на исправление ситуации, скорее всего около 2 месяцев сверху.
  • Есть застройщик построил квартиру, а она меньше или больше запланированной на 5% и больше, то можно расторгнуть договор долевого участия без суда и взять с девелопера неустойку за пользование денежными средствами. В ином случае это придется делать через суд
  • Теперь в договоре обязательно указывать не только этаж, на котором расположена квартиру, но и визуально демонстрировать место расположения на самом этаже

Изменения в долевом строительстве с одной стороны увеличивают стоимость конечного жилья за счет дополнительных государственных взносов в придачу к уже имеющимся расходом. Но при этом защищают интересы дольщиков на любом из уровней взаимодействия с застройщиком. Выбор схемы долевого строительства остается за вами.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Эскроу счет для застройщика

В результате возникновения такой проблемы в долевом строительстве, как обманутые дольщики, перед законодателями возникла задача создания необходимых условий и способов для сохранения средств граждан, которые являются или планируют стать участниками долевого строительства. Президентом России было отмечено, что наилучшим вариантом для решения такой проблемы будет осуществление жилищного строительства без привлечения средств граждан и отказ от договоров долевого строительства.

Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ решено ввести использование счетов эскроу, которое будет обязательным с 1 июля 2019 года.

Должен быть осуществлен переход на использование так называемых эскроу-счетов для размещения денег самих дольщиков. На первом этапе это будут добровольные решения. Но мы исходим из того, что через год такого рода переход уже будет обязательным.

Д. Медведев

Эскроу-счетами называются специальные банковские счета, предназначенные для хранения под определенными условиями денежных средств граждан, внесенных при покупке жилой недвижимости у застройщика.

Банк в данном случае будет контролировать ход строительства и расходы на него (для предотвращения нецелевого расходования средств), а эскроу счет является необходимым элементом в кредитовании застройщиков при проектном финансировании. Отмечается, что применение новых механизмов банковского сопровождения строительства позволит качественнее управлять большинством видом рисков долевого строительства, чем при совершении сделки на стадии котлована.

Суть эскроу в долевом строительстве заключается в следующем:

  • деньги дольщиков не передаются непосредственно застройщику, как это было ранее, а переводятся на отдельный счет новостройки, в котором приобретается квартира;
  • эти средства не могут использоваться девелопером до окончания стройки;
  • после сдачи дома денежные средства, находящиеся на эскроу-счету, могут быть использованы застройщиком для погашения кредита перед банком, финансируемым его строительную деятельность, а остальная их часть будет считаться прибылью;
  • если застройщик обанкротится, деньги будут возвращены гражданам, что исключает проблему обманутых дольщиков.

Однако переход на счета эскроу не отменяет возникновения другой проблемы — возможности закрытия банка. Для ее предотвращения деньги дольщиков будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов, максимальный размер возмещения составит 10 млн. руб. за одну квартиру в одном доме.

Переход девелоперов на использование эскроу счетов

Законодатели всячески подталкивают застройщиков уже сейчас перейти на механизм эскроу-счетов. Для тех, кто осуществит переход, было продолжено снизить некоторые требования и предоставить ряд преимуществ:

  • Во-первых, если застройщик оформит и будет вести работу через эскроу счет, при росте продаж может быть снижена ставка по кредиту на строительство (примерно до 5%). Это объясняется тем, что по мере поступления средств на счет (от заключения сделок с гражданами), накапливается сумма, которая в итоге гарантировано будет выплачена банку.
  • Во-вторых, переход на эскроу счета позволяет вести строительство только в зависимости от финансирования банком, объем продаж не влияет на темпы строительства.
  • В-третьих, строительство, финансируемое банком, более привлекательно для покупателей квартир за счет страхования и выгодных условий хранения денежных средств.

Как сообщает РБК, в настоящее время уже утверждены 55 банков, имеющих право открывать эскроу-счета (их перечень опубликован на сайте Центробанка), среди которых отмечены Сбербанк, Бинбанк, Альфа-Банк, Райффайзенбанк и др.

Прогнозы

Перечисленные изменения в законодательстве, бесспорно, улучшат положение покупателей не построенного жилья, но для них возможны и негативные последствия нововведений.

Негативные прогнозы:

  • Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении о том, что квартиры в новостройках станут дороже, так как теперь застройщик понесет гораздо большие расходы: на погашение банковских процентов, отчисления в компенсационный фонд, выплату неустойки и другие;
  • Второй негативный момент связан с тем, что по новым правилам не любая строительная компания сможет попасть в реестр застройщиков. Это может привести к монополизации рынка. Последние новости: уже сейчас прекращают свою деятельность многие маленькие, но ответственные строительные организации, работавшие в данной сфере много лет. Теперь «акулы» рынка смогут устанавливать свои цены, не оглядываясь на многочисленных мелких конкурентов;
  • Еще один негативный фактор касается ограничения количества выдаваемых застройщику разрешений на строительство. По новым правилам, он может получить документ только на один объект. А ведь вместе с жилым домом обычно возводятся здания инфраструктуры, на каждое из которых нужно свое разрешение. Теперь компания не сможет строить весь комплекс одновременно, что приведет к затягиванию процесса или к дроблению компаний. Данная ситуация спровоцирует рост стоимости жилья минимум на 15 %

Конкретно спрогнозировать повышение стоимости жилья сложно, ведь на ценообразование влияет много различных факторов. Некоторые эксперты считают, что квартиру лучше покупать уже сейчас, так как предвидится значительный рост цен на жилье массового сегмента. Такая покупка станет выгодным вложением денег.

Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жильяЕсть и противоположное мнение, приверженцы которого ожидают в ближайшем времени бум предложения, связанного со стремлением застройщиков сдать как можно больше объектов по старым правилам. Они резко увеличат количество проектов, что даст покупателям большой выбор дешевого жилья.

Есть и положительные прогнозы, связанные с тем, что теперь строительная организация будет стараться строить быстрее, чтобы раньше получить доступ к деньгам дольщиков. Кроме того, общая покупательская способность граждан не станет выше, поэтому цены вырастут не значительно.

Полный переход к проектному финансированию произойдет не раньше, чем через три года, поэтому покупателей, которые уже сейчас заключают договора с застройщиками, новшества не коснутся.

Эксперты советуют не ждать, пока правила заработают в полную силу, а покупать квартиру у надежной компании уже сейчас. В случае возникновения сложностей, вернуть свои средства можно в рамках действующего ФЗ 214.

Наши юристы ответят на ваш вопрос!

Для принятия решения в вашей конкретной ситуации обратитесь, пожалуйста, к специалисту через форму онлайн-консультанта либо по телефонам:Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья

Москва и область: +7(499) 577-00-25 доб. 691
Санкт-Петербург: +7(812) 425-66-30 доб. 691
Все регионы РФ: 8(800) 350-84-13 доб. 691

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector