Проверка документов перед покупкой квартиры

Какие же вопросы мы будем задавать нашему оппоненту

Первый вопрос, который мы должны задать продавцу, это с кем мы имеем дело. Самый лучший вариант, если перед вами находится собственник квартиры, даже если с ним риэлтор и сделку вы будете совершать напрямую. Различные посредники чаще всего лишь усложняют дело. Различные родственники и доверенные лица, должны вас насторожить

А вот риэлтор, напротив, поможет провести сделку намного быстрее и безопаснее.

Является ли продавец собственником квартиры? Как давно зарегистрировано право собственности на данную квартиру? Есть ли подтверждающие право собственности документы на данную недвижимость?
Сколько человек на сегодняшний день прописаны на данной жилплощади? Сколько человек, было прописано изначально и кто был выписан из квартиры ранее?
Являются ли собственниками данной недвижимости несовершеннолетние? Важно, чтобы при совершении купли-продажи не нарушались права малолетних собственников.
Состоит ли продавец квартиры в официальном браке? Согласна ли его супруга/супруг с продажей данной жилплощади?
Существуют ли какие-либо третьи лица, которые могут претендовать на данную жилплощадь? На право собственности или на право пользования этой квартирой?
Нет ли каких-либо обременений в отношении этой недвижимости? Не брался ли кредит под залог этой недвижимости, нет ли споров относительно данной недвижимости с судебными приставами?
Есть ли у продавца подтверждающие документы на данную недвижимость? Лучше всего, если это будет оригинал, а не ксерокопия. Кстати, помощь в проверке документов вам сможет оказать и обычный риэлтор.
Какая предполагается сделка? Прямая сделка более предпочтительна, нежели альтернативная, которую не каждый риэлтор возьмётся вести

С альтернативной сделкой, лучше при возможности не связываться, чтобы не потерять свое время.
Недвижимость будет продаваться непосредственно продавцом или же предполагается сделка по доверенности. Без особой нужды покупка недвижимости у лица с доверенностью нежелательна.
Нет ли в продаваемой квартире скрытых неисправностей и дефектов? На этот вопрос вам, скорее всего, не ответят честно, тут уж нужно полагаться на свою внимательность. Тщательный, даже скрупулёзный, первичный осмотр квартиры убережет вас от дополнительных расходов в будущем и поможет сбить цену при торге с продавцом.
Была ли в квартире перепланировка? Была ли перепланировка квартиры сделана по всем требованиям, отражено ли это в документах. Не поленитесь сравнить план квартиры с действительностью.

Узнайте у продавца, есть ли поблизости магазины, садик, школа, есть ли стоянка для автомобилей, как далеко находится остановка автотранспорта? Поинтересуйтесь, насколько развита инфраструктура в данном районе. Это довольно актуальный вопрос, ведь развитая инфраструктура очень облегчает жизнь человека и делает ее проще.
Кто живет с вами по соседству? Не каждому хочется получить в соседи алкоголиков или маргиналов.
Ну и, конечно, поинтересуйтесь, кто является обслуживающей организацией этого дома? Ведь от компетентности работников организации, которая занимается ремонтом и обслуживанием дома и придомовой территории, также зависит комфорт вашего проживания.

Не торопитесь и записывайте ответы на вопросы, в последующем вам предстоит еще проверить эту информацию. Сейчас нам, главное понять, оставлять ли внося предоплату данную недвижимость за собой или лучше поискать другой вариант.

Настало время для торга

Поводом для снижения первоначальной стоимости объекта могут послужить мелкие недостатки, которые были обнаружены в процессе первичного осмотра, поэтому стоит осматривать квартиру очень тщательно. При торге вы сможете «сбить» цену, а значит сэкономить. Сумму при торге можно уменьшить значительно и вы легко сохраните себе одну-две ваших зарплаты, а иногда и больше. Не бойтесь и не стесняйтесь торговаться, не зря же вы приобретаете квартиру на «рынке» недвижимости.

Доверенное лицо

Если от имени продавца действует представитель по доверенности, то выясните его личность. Убедитесь в том, что собственник квартиры жив-здоров, иначе вы рискуете стать жертвой мошенников. Выясните, почему отчуждение недвижимости происходит по доверенности. Причины должны быть для вас очень убедительными.

Затем обратите внимание на саму доверенность. Она обязательно должна быть удостоверена нотариусом

При этом важно проверить срок, на который выдан документ. А также объем полномочий представителя, из которых должно однозначно следовать, что он действительно имеет право заключать именно такую сделку, о которой идет речь, и с определенным объектом недвижимости

И, наконец, убедитесь у нотариуса, выдавшего доверенность, не отзывалась ли она, да и была ли вообще выдана.

Вопрос четвертый срок владения квартирой

Если квартира принадлежит собственнику менее трех лет, с большой долей вероятности продавец будет склонять покупателя указывать в договоре сумму меньше реальной стоимости, чтобы избежать больших налоговых отчислений. Законом предполагается уплата налога в размере 13% от суммы более 1 млн., что составляет обычно весьма приличную сумму. Эта цифра может повлиять на окончательную стоимость квартиры, мотивируя продавца к ее увеличению изза высоких расходов. Другим серьезным фактором риска для покупателя в этом случае будет тот факт, что в случае признания сделки недействительной он может претендовать на возврат только указанной в договоре суммы.

Не нужно забывать, что государство при покупке квартиры возвращает покупателю налоговый вычет с суммы до 2 млн. рублей. Указывая в договоре заниженную стоимость, вы лишаете себя возможности вернуть немалые деньги.

В случае возникновения судебных разбирательств покупатель получит возмещение в размере, указанном в договоре куплипродажи. Вернуть деньги по расписке, которую часто предлагают написать продавцы, может быть очень проблематично.

Обезопасить себя от возможных проблем при покупке квартиры и в этом, и в других случаях можно страхованием титула. Этот вид страхования обеспечивает ваше право собственности на приобретенное имущество в случае мошенничества, неправильного составления документов либо признания продавца недееспособным. Однако надо учитывать, что страхование титула – это дополнительные расходы, поэтому лучше отказаться от просмотра квартиры с такими правоустанавливающими документами, если не готовы к связанным с ними рисками и дополнительными расходами. К тому же, количество предложений на рынке недвижимости позволяет подобрать вариант, не имеющий высоких факторов риска.

Вопрос третий о правоустанавливающих документах

Для чего необходима эта информация? Узнав о типе правоустанавливающего документа, вы будете понимать возможный дальнейший сценарий развития событий. Если квартира досталась продавцу по наследству менее 3-х лет назад, возможно, вместе с ней вы получите имущественные претензии тех, чьи права были нарушены. При этом не имеет значения, какая была форма наследования – по закону или по завещанию.

Рискованным для покупателя будет и вариант, когда в качестве документов выступает договор пожизненной ренты – в этом случае также могут возникнуть проблемы.

Квартира находится под залогом? Это также является фактором, осложняющим процесс проведения сделки. Чтобы провести ее, вам однозначно потребуется помощь квалифицированного юриста.

Что делать после покупки квартиры

Итак, счастливый обладатель квартиры ликует. Но на этом сделка не завершена. Предстоит дополнительно обсудить с продавцом организационные вопросы по поводу вселения в квартиру.

Чаще всего, стороны без проблем договариваются о сроках выселения продавца и вселении новых жильцов. Иногда этот период длится до двух недель. Дальше все, что происходит с объектом договора купли-продажи, не касается продавца.

Что нужно сделать новому собственнику недвижимости?

Следующим шагом покупателя, после вступления в право собственности на квартиру, является посещение коммунальных предприятий, обслуживающих данный дом.

В ЖЭКе, водоканале и прочих организациях необходимо переоформить все лицевые счета на свое имя, подписать договор об обслуживании данной квартиры.

Регистрация по новому месту жительства осуществляется в паспортном столе. В том случае, когда новый собственник не намерен проживать по данному адресу, а приобретение квартиры является просто вложением капитала в недвижимость, в регистрации по новому адресу нет необходимости.

Оформление налогового вычета входит в перечень обязательных действий после приобретения квартиры. Важный момент – обязательно потребуется сделать копии всех документов на право собственности.

Прописка по новому адресу

Для прописки по новому адресу необходимы такие документы:

  • Документ, удостоверяющий личность гражданина, для несовершеннолетних – свидетельство о рождении;
  • Документ о праве собственности на недвижимость (договор купли-продажи);
  • Свидетельство, подтверждающее право собственности на данную квартиру.

Все перечисленные документы, а также заявление о прописке, составленное непосредственно в паспортном столе, необходимо отдать служащим данного учреждения.

Приняв все документы, служащий паспортного стола озвучит вам дату получения паспорта, в котором будет указан новый адрес проживания. Данная процедура занимает от одной недели до двух.

Снятие с предыдущего учета и прописку по новому месту жительства можно осуществить одновременно, если не изменен город проживания.

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником

Необходимо знать, что в том случае, если среди владельцев квартиры есть лицо, не достигшее 14 лет, разрешение на проведение сделки обязательно дает орган опеки.

В таком случае главным условием можно назвать то, что после продажи жилищные условия не будут хуже предыдущих. В другом случае, такую сделку тоже можно признать недействительной.

От имени такого лица подписать договор имеют право его родители, которые являются законными представителями.

Если человек в возрасте от 14 до 18 лет, он может заключать договор самостоятельно, но при условии нотариально оформленного согласия родителей, либо законных представителей, которые получили предварительное разрешение органа опеки.

В том случае, если вышеуказанное лицо не относится к числу владельцев, а только живет в квартире, брать разрешение у органов опеки не нужно.

Правило второе осмотр квартиры

Проверка документов перед покупкой квартиры

Грамотно осмотреть продаваемую квартиру можно, следуя определенному алгоритму.

Проверка документов перед покупкой квартиры

Начать просматривать нужно с перепланировки: если в помещениях переставлялись стены, следует удостовериться, что это сделано на законном основании. В противном случае лучше отказаться от дальнейшего осмотра. Да и смысла нет, потому что заключить договор купли-продажи не получится.
Затем переходят к рассматриванию помещений общего пользования — кухни, ванной и туалета

Проверять нужно коммуникации и инженерию: радиаторы отопления должны источать истинное тепло, трубы для подводки воды и канализационные выглядеть целыми и не протекающими, сантехнические приборы и краны — исправными, подача воды — идеальной, а из смесителя с горячей водой должна течь именно горячая вода.
Электропроводка с розетками и выключателями обязаны не вызывать опасения, так же как и электросчетчик.
Следует принюхаться, нет ли кухонных или канализационных запахов — при исправной вентиляции их присутствие исключено.
Особое внимание уделяют состоянию потолка, особенно если квартира находится на последнем этаже. Отслаивающаяся штукатурка или потолочная плитка бывают при протечках в худой крыше дома.
Пол в квартире, находящейся на любом этаже, не должен вызывать подозрения

Но на первом этаже состояние пола нужно проверить более тщательно: как правило, он холоднее, поэтому — никаких щелей.
С пристрастием относятся к осмотру стен в угловой квартире. Никаких следов сырости в виде отслаивающейся покраски или отстающих обоев присутствовать не должно. Вообще же проще увидеть настораживающие изъяны в пустой квартире. Если это пока невозможно, следует попросить продавца подвинуть мебель так, чтобы можно было проверить целостность стен.
Часто в квартире, которую покупают, не планируют делать ремонт. Тогда не лишним будет более пристально осмотреть окна, двери, радиаторы отопления, поскольку их замена недешевая.
Переходя из комнаты в комнату, не следует забывать о лоджии или балконе — там тоже могут случиться неполадки и лучше их увидеть, если таковые имеются, при осмотре.

Записывать нужно все нюансы, особенно настораживающие. Так будет легче проанализировать состояние будущего жилья и принять решение о его покупке или отказе от этой затеи.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector