Как определяется арендная стоимость государственных земель сельскохозяйственного назначения

Регистрация договора аренды земли сельхозназначения

Российским законодательством установлена обязанность регистрации заключенных договоров Росреестре. Таким образом, договор может вступить в юридическую силу только после его регистрации в данном органе.

Смысл государственной регистрации договоров заключается во внесении его данных в ЕГРЮЛ. Стороны после подписания договора должны самостоятельно или через посредника обратиться в данный орган с полным пакетом документов.

Когда требуется зарегистрировать договор аренды земли в Росреестре?

Гражданский кодекс РФ требует от сторон письменного заключения договора при следующих обстоятельствах:

  • арендные отношения длятся более одного года;
  • одна из сторон является организацией (без учета срока аренды).

В соответствии с положениями Земельного кодекса, договор аренды земель сельскохозяйственного назначения обязан пройти государственную регистрацию, при условии, если срок правовых отношений составляет один год и более.

Как показывает практика, стороны, не желая участвовать в волоките по сбору большого количества документов, пытаются заключать договор на срок до 11 месяцев, по истечении которых, они вновь вступают в такие же правовые отношения.

Кроме того, договор аренды не требует государственной регистрации при условии заключения его на неопределенный срок, ввиду обстоятельства, что он может быть расторгнут в любое время при желании одной из сторон.

Однако в случаях, если стороны решаются на осуществление государственной регистрации договора, им необходимо собрать полный пакет документов, куда входят:

  • паспорт (в случае если стороны – физические лица) или учредительные документы, при условии, что стороны – юридические лица (свидетельство о регистрации, устав, ИНН и др.);
  • в случаях защиты интересов стороны представителем, представляется его доверенность (оформленная у нотариуса);
  • заключенный договор в двух экземплярах;
  • документ, свидетельствующий о предоставлении земли в аренду ОМСУ;
  • в случае аренды земли у физического лица – документы, свидетельствующие о праве собственности;
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • документы, подтверждающие наличие на участке каких-либо зданий или иных строений (при их наличии);
  • квитанция, свидетельствующая об оплате государственной пошлины.

Также к документам необходимо приложить заявления от обеих сторон о проведении сделки. В случае очного присутствия сторон, заявление формируется специалистами, принимающими документы.

Кроме того, перечень документов может быть расширен в зависимости от условий аренды. Поэтому перед подачей документов сторонам следует обратиться в Росреестр за уточнением списка документов.

Процедура госрегистрации

Для регистрации сделки, стороны могут обратиться в представительство Росреестра или многофункциональные центры. Сегодня, Росреестр предлагает гражданам в целях предотвращения долгих очередей, записаться на прием на интернет-сайте rosreestr.ru.

Кроме того, Росреестр предлагает выездное осуществление услуг специалистами. Для получения данной услуги, лицам следует подать заявку по телефону, почтой, электронной почтой, путем непосредственного обращения в Росреестр (все координаты опубликованы на интернет-странице Росреестра). Государственная пошлина составляет 2 т.р. для физических лиц и 22 т.р. для юридических.

Договор аренды земельного участка сельхозназначения образец

Аренда земель, которые имеют сельскохозяйственное назначение – представляет собой выгодный вариант осуществления хозяйственной деятельности,  как для крупных хозяйств, так и для индивидуальных предпринимателей.

С другой стороны, любым участникам данного правоотношения должно быть известно, какими нормативными актами регулируется передача во временное пользование таких категорий участков, а также какие нюансы следует учитывать при составлении соглашения об аренде.

В соглашение об аренде земель, имеющих сельскохозяйственное назначение, должны быть указаны следующие положения:

В начале документа должна быть указана информация о месте и дате составления документа, а также информация о лицах, которые являются сторонами соглашения. Информация об участниках правоотношения, должна быть указана в соответствии с документами, подтверждающими их личности;
Период в течение, которого действует соглашение

Обратите внимание на то, что максимальный срок соглашения об аренде в отношении сельскохозяйственных земель может быть до 49 лет;
Размер арендной платы, которая будет взиматься в течение всего времени действия соглашения.

Перечень прав и обязанностей

Перечень прав арендодателя:

  • На расторжение соглашения, в случае, когда в соглашении не указано для каких целей будут использованы угодья;
  • На получение компенсации в тех случаях, когда арендатор нанес земельному участку какой – либо ущерб.

Основными обязательствам арендодателя является:

  • Своевременное предоставление земельного участка временному пользователю;
  • Передача такого участка, который указан в положении соглашения.

В качестве основных прав арендатора можно выделить:

  • Применения участка только в соответствии с его прямым назначением;
  • Передача в субаренду, если такая передача допускается договором;
  • Преимущественное право перезаключения соглашения на новый срок.

Среди основных обязанностей арендатора можно выделить:

  • Пользоваться наделом только в соответствии с целями, для которых он был предоставлен;
  • Своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

Дополнительно стороны могут включить в текст документа положения, которые регулируют процедура наступления ответственности, процедуру перезаключения соглашения на новый срок.

Скачать образец договора аренды земельного участка сельхозназначения.

Скачать бланк договора аренды земельного участка сельхозназначения.

Скачать бланк договора аренды земельного участка сельхозназначения с последующим выкупом.

Скачать бланк договора аренды земельного участка сельхозназначения между КФК и физическим лицом.

Скачать бланк договора аренды земельного участка сельхозназначения между физическими лицами.

Как осуществляется аренда земли сельхозназначения?

Как правило, аренда сельскохозяйственных земель осуществляется посредством проведения аукционов. Связано это с тем, что зачастую такие земли принадлежат государству или муниципалитету.

Перед тем, как участник получит право участия в аукционе, необходимо пройти следующие этапы:

  • Для начала орган принимает решение о передачи земли во временное пользование. Это происходит посредством публикаций в СМИ или на официальном сайте органа;
  • Далее назначается день, в который будет проведен аукцион. Орган должен указать, как именно можно принять участие в его проведение, а также какие документы для регистрации необходимо представить;
  • После того, как лица представили документы, орган должен осуществить отбор участников, которые отвечают предъявленным к кандидатам требованиям;
  • После подготовительных процедур проводиться сам аукцион. Право заключения соглашения передается тому лицу, которое назначит наибольшую цену или предложит иные выгодные для собственника условия сотрудничества.

Госрегистрация договора земельного участка сельхозназначения

Соглашение об аренде такого участка земли должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке.

Для этого стороны должны подготовить необходимый пакет документов:

  • Заполненный бланк заявления о регистрации соглашения;
  • Документ, подтверждающий личность заявителя;
  • Соглашение об аренде участка. Представляет оригинал документа, который имеет подписи каждой стороны;
  • Кадастровые документы на земельный участок;

Квитанция о внесении обязательного государственного сбора (для физических лиц составляет 200 рублей).

Подать документы, можно обратившись в регистрационный орган или в МФЦ. Также можно направить документы почтой, заказным письмом с уведомлением.

Сколько стоит аренда земли сельхозназначения

Заключение договора аренды земли сельхозназначения является стартовым шагом для осуществления предпринимательской сельскохозяйственной деятельности. Возможность заключения такого договора является преимущественной и наиболее выгодной позицией для субъектов, нежели, например, покупка земель.

Одним из наиболее распространенных вопросов, встречающихся при заключении договора аренды сельхозземель, является ее стоимость. В данном блоке хотелось бы рассмотреть вопросы расчета стоимости земли, дополнительных аспектов при проведении таких операций.

Размер стоимости 1 га земельного участка варьируется в зависимости от конкретного субъекта РФ. Например, в Тульской области аренда земли осуществляется примерно около 500 р. за 1 га, а в Ленинском районе сумма аренды начинается от 1000 р.

Разумеется, земли, располагающиеся ближе к центру страны или имеющие преимущественные характеристики (курорты, богатая почва и т.д.) сдаются в аренду по более высоким ценам. Так, в Московской области такой участок стоит от 2000 р. за 1 га, в Краснодаре – от 500 р. Как правило, цены указываются за месяц.

Особенности формирования первичной стоимости участка

Базовым элементом для формирования цены на землю является кадастровая оценка размера стоимости участка. Ее формирование происходит в несколько этапов: вначале сторонами определяется цель использования участка, устанавливается размер его себестоимости в зависимости от ряда характеристик: уровень капитализации типа земли, севооборот, классификация сельскохозяйственных культур, предполагаемый доход с 1 га, учет денежных затрат на обработку земельной территории.

Изучив данные характеристики, стороны производят окончательный расчет стоимости. Суммарным показателем является сумма произведений показателей кадастровой цены земель от 1 до 4 групп, находящихся на данном участке.

Первичная стоимость участка

Кадастровая стоимость земли в большинстве случаев используется как рыночная. Для определения точной стоимости аренды 1 га сельхозземли, претенденты могут обратиться в органы местного самоуправления.

Росреестр предоставляет претендентам документ, подтверждающий кадастровую стоимость участка. Граждане имеют право бесплатного получения таких сведений один раз в год.

Факторы для определения итоговой стоимости участка для потребителя

Рыночная стоимость аренды земель сельскохозяйственного назначения часто отличается от ее кадастровой стоимости. Определение размера стоимости зависит от ряда особенностей.

При расчете стоимости земельных участков, необходимо учитывать:

  • местоположение участка, его размер и прочие характеристики (почва, грунт, состояние, уровень урожайности и др.);
  • паевая цена;
  • вид и цель аренды земли;
  • уровень паевого налогообложения;
  • фиксированная ставка на арендование пая земли;
  • период аренды

Учитывая вышеизложенные факторы, в расчете стоимости аренды земли, необходимо использовать следующие формулы:

Арендная плата = площадь земли*фиксированная ставка аренды (основная формула для расчета стоимости участков, условия съема которых обычно не изменяются);

Арендная плата = площадь земли*налоговая ставка* уровень целочисленного коэффициента;

Арендная плата = база аренды*сумма площади территории*сменный коэффициент (данная формула применяется, как правило, при наличии воздействия органов местного самоуправления на условия арендных отношений).

Выбор верной формулы зависит от типологии участков, наличия прав третьих лиц, права субаренды и др., которые необходимо установить до заключения договора.

Возможность застройки земельного участка сх назначения

Немногие знают, что на землях с/х назначения разрешается строить здания, строения и другие сооружения. Такая возможность законна согласно ряду законодательных норм, регламентирующих условия подобного строительства.

И одно из таких важнейших условий — создание собственником участка крестьянско-фермерского хозяйства.

Как показывает практика, местные органы власти недостаточно осведомлены о федеральных нормах законодательства, в соответствии с которыми местные муниципалитеты должны выдавать разрешения на строительство в пределах территорий сельскохозяйственных угодий.

Статья 40 Земельного кодекса РФ разрешает собственнику земли строить здания, строения, сооружения жилого, производственного, культурно-бытового назначения в соответствии с целевым назначением земельного надела, его видом разрешенного использования, если при этом будут соблюдаться градостроительные регламенты, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и другие правила, нормативы.

Согласно статье 78 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья можно использовать, чтобы организовать сельскохозяйственное производство, создать защитные насаждения, осуществлять научно-исследовательскую, учебную и другую связанную с сельским хозяйством деятельность.

Как определяется арендная стоимость государственных земель сельскохозяйственного назначенияВ статье 6 Закона о крестьянско-фермерском хозяйстве закрепляется состав имущества всего фермерского хозяйства: сюда относится земельный участок, хозяйственные и другие строения, мелиоративные сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое необходимое для организации крестьянско-фермерской деятельности имущество.

В том же законе, в статье 11, вовсе сказано, что в целях организации сельского хозяйства на земельных участках сельскохозяйственного назначения могут возводиться необходимые для такой деятельности здания, строения, сооружения.

Статья 77 Земельного кодекса РФ определяет возможное наличие в составе сельскохозяйственных земель как дорог, коммуникаций, лесных насаждений, водных объектов, так и зданий, строений, сооружений, используемых в целях производства, хранения и стартовой переработки продукции сельского хозяйства.

Таким образом, судя по многочисленным законодательным формулировкам, можно сказать, что не существует запрета на возведение зданий, строений и сооружений на сельскохозяйственных земельных участках. Главное условие тут — регистрация крестьянско-фермерского хозяйства.

Выписать и прописать ребенка в другую квартиру иногда бывает нелегко. С начала 2016 года можно получить участок на Дальнем Востоке, в том числе и землю с/х назначения. Подробно об этом читайте в нашей статье. Некоторые категории граждан имеют на получение земли без торгов. Подробности здесь.

Аренда пая земли сельхозназначения

В соответствии с законодательством, под земельным паем понимается земельный участок, выдающийся лицам в общей земельной массе.

Указом Президента «О реорганизации колхозов и совхозов» от 1991 г., паи стали активно выдаваться гражданам постсоветской России. Основной целью выделения паев государством являлось создание прироста землевладельцев и фермеров в стране.

Кроме того, при наличии собственных земельных участков, граждане могли отделяться от сельскохозяйственных предприятий и заниматься частной деятельностью с помощью земли. Приоритетом наделения паями пользовались работники сельскохозяйственных предприятий страны.

Также активными получателями земли являлись и работники социальных объектов, находившиеся на территории хозяйств. Учитывая наличие таких земель, граждане впоследствии могли интегрировать новые виды сельскохозяйственных предприятий. В результате, 11,9 млн. жителей, проживающих в селах и деревнях, в целом, получили 108 млн. гектаров земли, именуемой как земельные паи.

Размер выделенных государством паев выглядел внушительным, согласно статистике, его размер составил 49% от общей территории всех сельскохозяйственных земель в стране.

Также следует отметить, что массовое получение гражданами свидетельств на право собственности паев проводилось в 1996-97 годах. В современной России, приблизительно 95% владельцев земель имеют такие паи на принадлежащие им земли.

Аренда земельных паев

Земельные участки могут находиться во владении как у одного физического или юридического лица, так и у нескольких. В случае нахождения участка у нескольких владельцев, создается один договор, в названии которого должно содержаться условие, именуемое «с множественностью лиц на стороне арендодателя».

Осуществление платы за аренду участка не обязательно должно производиться в денежном эквиваленте. В случае если собственник не является органом власти, выплаты могут осуществляться в натурализированном виде (животные или растительные продукты) или выполнением определенного вида услуг.

Чаще всего участки предоставляются в аренду при составлении договора. Его особенностью является возможность заключения как в письменной, так и устной форме, что говорит о довольно диспозитивном характере его исполнения, так как не все собственники и арендаторы знают свои юридические права и обязанности.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector