Home / Заметки ИП / Как открыть агентство недвижимости?

Как открыть агентство недвижимости?

Агентство недвижимости, как вид бизнеса, во все времена пользуется известной долей популярности у инвесторов, невзирая на подъемы и спады в экономике. Несмотря на консервативную природу рынка недвижимости, постоянно появляются новые игроки, вынуждая «старожил» подстраиваться под новые реалии или уходить с конкурентного рынка.

а где высокая конкуренция, там и немалые прибыли

За годы практики я наблюдал множество примеров по созданию агентств недвижимости с нуля и сразу скажу, что намного больше было примеров отрицательных … тем ценней мои рекомендации.

Есть три основных способа:

  • франшиза крупного агентства. Положительная сторона подобного решения заключается в том, что владельцы бизнеса сразу получают «имя» и стандартизацию в работе. В минусах: постоянные отчисления и «работа на чужое имя». Лично мне подобное претит, но не могу не признать, что на первые пару-тройку лет, покупка франшизы — не самый плохой вариант.
  • компания, управляющая объектами. В данном контексте я не имею ввиду брокеридж недвижимости, как таковой. Нередки случаи, когда владелец крупных объектов инвестирует в риэлторскую деятельность, попутно решая локальные задачи по сдаче/продаже собственных площадей.
  • самостоятельный бизнес без привлечения инвестора со стороны
Первые два случая, в силу наличия своеобразного «трамплина для старта», не подпадают под тематику публикации, а потому рассмотрим создание организации собственными силами.

Бизнес план агентства недвижимости и пошаговая инструкция

Основная проблема с бизнес-планом в сфере оказания посреднических услуг состоит в том, что спрогнозировать прибыль начинающего предприятия … невозможно!

Почти все, что можно найти на первых страницах выдачи поисковых систем — расчеты «на глазок» и фантазия ну очень далеких от реального положения вещей людей.

Вот это вот: выход на окупаемость за 2-3 месяца, подсчет чистой прибыли и количества сделок в месяц на сотрудника — если вам нечего почитать на ночь … проспрягайте глаголы что-ли:)

А если серьезно (хотя и выше я не шутил), то учитывая, что инвестора у нас нет (с нуля ведь создаем), то и фиктивную прибыль рисовать не стоит — сосредоточьтесь на затратах.

Регистрация юр. лица

Посвящу сравнению организационных форм отдельную публикацию, а сейчас, чтобы не ходить «вокруг да около», скажу следующее: со всех точек зрения, наиболее предпочтительным вариантом является ООО.

Почему не ИП?

Потому что регистрация в качестве индивидуального предпринимателя подразумевает ведение деятельности лично и персональную ответственность. Качественный и количественный рост (в перспективе) предприятия делает данную форму не очень подходящей, особенно с точки зрения бухгалтерского учета.

Аренда офиса

Арендная плата за офис на всех стадиях деятельности является основной составляющей расходов, поэтому рекомендую отнестись к данному вопросу со всей тщательностью.

На первых порах, вполне устроит помещение площадью 30 — 50 кв.м. в бизнес-центре (класс Б или С) или адм. здании.

Не знаю, как в других городах и весях, но применительно к Москве — настоятельно не рекомендую арендовать помещение вдалеке от центра города.

Расположение «штаб-квартиры» в пределах ТТК (3-е транспортное кольцо) в шаговой доступности от метро — является предпочтительным вариантом, как для клиентов, так и для сотрудников, которым по роду деятельности предстоят частые разъезды.

Решите сэкономить и … получите следующее: не всякий клиент будет добираться «на перекладных», когда есть множество альтернатив, а сотрудники начнут «планировать маршрут», чтобы лишний раз не тратить время на транспорт.

Исключения имеют место быть в тех случаях, когда помещение принадлежит инвестору или фирма является филиалом.

Техника, мебель, связь и прочее

Здесь можно обойтись, что называется «малой кровью» приобретя б/у мебель и подержанную офисную аппаратуру в хорошем состоянии.

Следует иметь ввиду, что сотрудники крайне не любят (и они правы!) делить с кем-либо рабочее место и у них всегда должен быть доступ к компьютеру с выходом в сеть.
Персонал и персоналии

Помимо «агентов 007», понадобятся: юрист, бухгалтер, системный администратор. Если с финансами совсем туго, можно искать специалистов на аутсорсинг (биржи фриланса помогут), а в случае с бухгалтерией — воспользоваться одной из многочисленных онлайн-бухгалтерий.

Сразу скажу, что при масштабировании бизнеса настоящий бухгалтер будет необходим, но «на безрыбье и рак — рыба».

Зарплата риэлтора (при надлежащем их трудоустройстве) состоит из: минимального оклада (и страховых отчислений в фонды) + затраты на проезд и связь + (самое главное) процента от сделок.

Можно обзвонить конкурентов, но ориентируйтесь на 30 — 50% от суммы комиссии, в зависимости от опыта индивида.

Обучение персонала — неверный выбор для начинающего предприятия. Принимая на работу сотрудников с опытом работы, можно постепенно «внедрять» перспективных новичков.

Взаимоотношения сотрудников прямым образом влияют на их результаты. Выявляйте и всегда (!) увольняйте смутьянов/склочников и в то же время не потакайте панибратским отношениям. Лучше всего поддерживать деловую атмосферу в коллективе, но тут уж зависит от вашего характера, в том числе.

Наемный директор или «сам с усами»?

Мне сложно советовать наемных управляющих, так как я предпочитаю разбираться в любом вопросе самостоятельно. В тоже время — весь инвестиционный бизнес построен на инвестициях в идеи и профессионалов, поэтому в любом случае придется делегировать полномочия.

Спорным вопросом является сотрудничество со сложившимся коллективом. С одной стороны мы имеет отлаженную структуру (в теории), с другой — контроля над ними не будет никогда!

Рекомендую все же нанимать персонал «поштучно» — так вы будете «держать руку на пульсе»!

Направления деятельности

Конечно, можно попытаться «сыграть на всех досках» сразу, но зачастую именно это и является причиной безуспешных начинаний. Особливо не рекомендую, чтобы один и тот же сотрудник занимался всем и сразу.

Основными направлениями деятельности агентств в крупных городах являются: городская (квартиры и апартаменты), коммерческая и загородная недвижимость, а сделки по аренде — основной «хлеб» на первых порах.

Но, не игнорируйте сделки по купле-продаже! Да, по аренде сделки происходят гораздо чаще, но может сложиться ситуация, когда именно успешная «продажа» вытащит все ваше предприятие.
Рекламный бюджет

Затраты на рекламу успешно конкурируют с арендными платежами, но без «двигателя торговли» не будет ничего. На первых порах важна не столько имиджевая реклама риэлторских услуг, сколько продвижение конкретных объектов.

В общем, рекомендую: основные способы рекламы недвижимости

База данных для риэлтора — обязательный минимум и … только. Не стоит рассчитывать, что приобретя «паблик», который обзвонили 100500+ конкурирующих организаций, ваше предприятие станет «открытием года».
Создание и продвижение сайта

Отдельным пунктом выделю создание и продвижение сайта (хотя он и плавно проистекает из рекламной кампании), поскольку с каждым годом, значимость присутствия в Интернет возрастает многократно.

Поначалу отдача от него будет минимальна или не будет вовсе, но со временем затраты отобьются что называется «с лихвой» и, при надлежащем внимании, именно сайт может стать основным «генератором прибыли».

В заключение выскажу следующую мысль…

Создание агентства недвижимости — лишь отправная точка. Успешность предприятия зависит от множества переменных, среди которых не последнюю роль играют нацеленность на результат и умение адаптироваться к реалиям рынка.