Home / Азбука риэлтора / Арендные каникулы и налоговые последствия

Арендные каникулы и налоговые последствия

Арендные каникулы — сложившаяся деловая практика в отношениях между арендодателем и арендатором, согласно которой последнему предоставляется временной период для ремонта/переоборудования арендуемого помещения.

В основном данная практика распространена в сделках с коммерческой недвижимости, отсюда — особое внимание со стороны налоговых органов.

Поэтому участники сделки совершенно обоснованно приходят к выводу, что недурственно зафиксировать сие условие в договоре.

Парадокс заключается в том, что именно стремление сделать все правильно грозит негативными налоговыми последствиями, поскольку фискальный орган может узреть получение арендатором экономической выгоды на период пользования помещением, а арендодателю «светит» НДС на сумму недополученных платежей за период предоставленных каникул и, как следствие, отсутствие возможности учесть амортизацию в налоговом учете.

Так как правильно прописать арендные каникулы в договоре?

Вариант не фиксировать «каникулы» в договоре аренды, заключить его с «такого-то числа», а арендаторам разрешить приступить к ремонту — имеет место быть в практике, но юридически сие не грамотно и данный способ совершенно не подходит, если срок арендных каникул большой или стороны не доверяют (и правильно делают) друг другу, стремясь к «чистоте» в деловых отношениях.

По сути способа два:

Уменьшение или распределение арендной платы

Арендную плату можно снизить за первые месяцы аренды (главное соблюдать принцип разумности, чтобы у налоговой инспекции не возникло ассоциаций с безвозмездным пользованием имуществом) или равномерно распределить на определенный период времени.

То есть, предположим, весь первый год (период может быть любым) арендная плата будет зафиксирована по пониженной ставке, а по окончании этого срока — по обычной.

Недостаток у данного метода один, но для многих предпринимателей существенный — по факту, арендных каникул не получается, поскольку вносить платежи приходится сразу после заключения договора аренды.

Как вариант — стороны могут оформить соглашение об отсрочке платежа (важно указать, что проценты не взимаются).
Зачет расходов

Суть данного варианта состоит в том, что арендодатель возмещает арендатору понесенные им расходы на ремонт. Подобная возможность прямо указана в законе (п.2 ст. 614 ГК РФ)

При этом важно учесть следующее:

  • в договоре должен быть пункт, согласно которому текущий ремонт является обязанностью арендодателя (иначе налицо противоречие п.2 ст. 616 ГК РФ)
  • указать в договоре, что затраты арендатора на ремонт, возмещаются путем зачета их в арендную плату. Оформить данное условие можно актом взаимозачета.
Сложно сказать какая формулировка в договоре арендных каникул предпочтительней, поскольку на самом деле все зависит от конкретных обстоятельств и отношений сторон, но оба способа юридически грамотны и применимы на практике.